买房贷款提前还款划算吗：利弊、时机、利息对比详解

买房贷款提前还款划算吗？这个问题最近把我一个远房表哥折腾得够呛。他三年前在合肥滨湖上车，利率5.05%，贷款总额120万，月供七千出头。上个月他突然在群里甩出一句：“老子想一把把房贷全还了！”结果炸出一堆卧龙凤雏，有劝“赶紧还，省几十万利息”的，也有拍大腿“傻子才提前还，通胀早晚把你月供稀释成奶茶钱”的。我听完只有一个感觉：这年头，提前还房贷都快成玄学问题了。

先说结论：没有标准答案，只有适不适合。就像有人吃香菜香到飞起，有人闻到就反胃，提前还贷这事儿，得先看你的“口味”。

我表哥那情况，我帮他算了笔细账。他选的是等额本息，已还36期，本金还剩110万出头。如果一次性结清，能省下的利息≈57万。听着是不是巨划算？但别忘了，他手里正好120万现金，是全款砸进去，还是留着做其他投资？我让他做了个对比：把这120万放纯债基金，年化4%左右，三年利息14万多；放指数基金，按近十年平均收益8%算，三年大概30万。而提前还贷省下的57万，要分摊到剩余27年才能兑现，折算成年化收益，其实只有3.2%左右。所以，如果你能找到长期跑赢房贷利率的投资渠道，提前还贷反而亏了。

但注意，这里有个大前提：你得是投资“稳得住”的人。我认识一对小夫妻，去年提前还了80万房贷，原因是他们2021年跟风买的港股互联网ETF，现在还套着30%。用他们的话说：“与其每天盯着绿油油的账户，不如提前还贷落袋为安。”这话我信，因为他们属于一跌就失眠的类型，情绪成本也是成本。

再说个冷门细节：提前还贷其实分“缩期”和“缩额”。缩期是月供不变、缩短年限，缩额是年限不变、降低月供。我表哥本来打算缩期，结果发现缩短年限后，他55岁才能退休，瞬间怂了，最后选了缩额，把月供从七千降到四千，等于给自己降了杠杆，留足了现金流。这招特别适合对未来收入不确定的人，比如互联网行业，今年年薪百万，明年可能就“毕业”了。

还有个误区得提醒：很多人把提前还贷当成“无风险收益”，其实忽略了机会成本。我有个前同事，2020年提前还贷90万，结果2021年他父亲重病，靶向药一个月五万多，他只能把刚还清的房子二次抵押，利率比房贷还高。说白了，现金流才是普通人的安全气囊，别把鸡蛋全砸在一个篮子里。

最后说点实在的：如果你房贷利率在5%以上、没有更好的投资渠道、手里现金超过家庭年支出6倍，那提前还贷大概率不亏。但要是你的利率已经降到4%以下，或者你属于“工资涨幅跑赢通胀”的少数人，比如医生、公务员、国企老员工，那真没必要急着还。毕竟，三十年后的100万月供，可能和现在点一顿外卖差不多贵。

我表哥纠结了半个月，最后留了30万现金，提前还了90万，选了缩额。用他的话说：“不图别的，就想每天睁眼少欠银行两千块。”你看，买房贷款提前还款划算吗？答案从来不是计算器上的数字，而是你心里那杆秤，到底称的是利息，还是安全感。