房产抵押还款方式全解析：等额本息,先息后本对比攻略

“把房子拿去银行做抵押，结果月供反而降了？”上周陪闺蜜去办房产抵押，银行经理一句“先息后本”直接把我俩听懵。原来房产抵押还款方式里藏着这么多门道，选对了每月能省下一顿火锅钱，选错了利息可能比本金还高。今天就把自己踩过的坑、问遍5家银行得来的内部攻略，一次性抖落给你们。

先说最常见的等额本息。这玩法像分期买手机，每月还款数字固定，前期利息占大头，后期慢慢啃本金。好处是心里踏实，坏处是提前还款贼亏——前五年几乎在给银行打工。我同事老赵去年抵押学区房贷了200万，20年期，月供1.3万，结果一查账单，本金才还了18万，利息倒付了38万，当场血压飙到160。

再聊近年很火的先息后本。听着像“白嫖”——每月只还利息，到期一把还本金。但银行精着呢，通常只给1-3年授信，到期要续贷。去年做电商的老王就是吃了续贷失败的亏，300万贷款到期时赶上房价下跌，评估价缩水20%，银行直接抽贷，他差点把仓库里的羽绒服按斤卖。真要选这招，记得提前半年就开始养流水，把对公账户做出“持续盈利”的假象。

还有种气球贷，属于先息后本的变种。比如贷100万，10年期但按30年月供算，每月看似只还4000多，第十年末却要一次性砸出80多万本金。这招适合短炒投资客，但对普通打工人就是定时炸弹。我表姐当初就是被中介忽悠签了气球贷，第十年凑不齐尾款，只能含泪转贷，平白多花了6万手续费。

现在银行偷偷卷起来的“随借随还”倒是挺香。把房产抵押做成大额信用卡，按天计息，用几天算几天利息。做代购的莉莉就靠这招活下来了——旺季囤货时一口气提了80万，淡季立马还掉50万，半年下来利息比传统方式省了2万多。但门槛也现实：必须办在该行的VIP理财室，日均存款要过百万，普通人只能眼馋。

最野的是“循环贷+公积金对冲”组合拳。我那个在国企上班的表哥，把房子抵押给银行拿循环额度，同时用公积金冲还贷。每月工资先还公积金部分，循环贷额度用来周转生意，利息低到3.25%，比很多房贷利率还低。操作秘诀是：公积金账户留足13个月缴存额，循环贷每次提款不超过评估值70%，这样银行挑不出毛病。

几个血泪提醒：1. 别迷信低利率，要看综合成本，有的银行收2%的手续费，折算成年化利率直接飙到8%；2. 提前还款违约金要问清楚，有的银行3年内提前还要收剩余本金的3%；3. 做经营贷的，记得提前半年把营业执照、纳税记录养漂亮，银行抽贷时这些能救命。

最后掏心窝子：房产抵押不是洪水猛兽，关键要摸透房产抵押还款方式的脾性。就像谈恋爱，有人适合细水长流的等额本息，有人偏爱刺激的先息后本，但千万别把“气球贷”这种渣男当真爱。今晚回家翻出你的贷款合同，看看第几页藏着“利率重新定价日”——很多人就是忽略这个日子，第二年利率突然从4%跳到6%，月供瞬间多吃掉半只纪梵希口红。