房屋抵押贷款还款方式：等额本息、先息后本、等额本金哪种最划算
“房屋抵押贷款还款方式”这几个字，最近在后台被问爆了。后台私信里，有人刚签完合同才发现自己选错了，月供比隔壁老王多出一千；有人提前还款却被收了违约金，当场红温。今天咱们不绕弯子，把银行不会细讲、中介懒得说的真话一次说透，让你少踩坑、多省钱。
先说结论：90%的人选还款方式只盯着“月供高低”，却忽略了真正决定钱包厚度的——利息总额、现金流弹性和未来置换成本。咱们把最常见的三种拆开聊：等额本息、等额本金、先息后本。
等额本息——看似温柔的“钝刀子割肉”
银行最爱推，因为利息前置。你前五年几乎在帮银行打工，本金只动了零头。举个例子：贷款100万，利率4.2%，30年总利息约76万。如果你第8年想提前还款，会发现本金还剩85万——早还早心疼。适合人群：收入稳定、短期内不打算卖房、对月供波动极度敏感的上班族。小技巧：签合同前让信贷员打印一份“还款计划表”，用手机计算器核对前36期利息是否和表格一致，别被系统误差坑了。等额本金——前期咬牙，后期真香
每月本金固定，利息逐月递减。同样100万贷款，首月月供约5700元，最后一个月只要2700元。总利息比等额本息少近20万，但前期压力山大。适合人群：收入呈上升趋势、准备提前还款、或者夫妻一方即将升职加薪的家庭。注意：部分银行会玩文字游戏，把“等额本金”写成“递减还款”，签合同时务必核对合同条款里的“本金/利息拆分公式”。先息后本——网红产品的“甜蜜陷阱”
前几年只还利息，月供低到笑醒，但最后一个月要一次性砸出百万本金。适合短期资金周转的个体老板，或者计划3年内卖房的人。风险点：如果房价横盘，到期筹不到本金，只能被迫转贷或卖房。去年深圳某网红盘就爆出业主被“抽贷”，银行要求提前收回本金，只能割肉离场。血泪教训：签之前问清三个问题——是否允许提前部分还本？转贷有没有额度限制？到期续贷的利率上浮比例是多少？
隐藏玩法：组合贷+随借随还
最近广州、成都悄悄上线“抵押贷+随借随还”模式，额度最高1000万，按日计息，不用不计息。适合有临时大额资金需求的企业主，但要求房产余值≥30%，且征信半年内不能有“非循环贷”查询记录。操作细节：先在手机银行申请“循环额度”，审批通过后去网点面签，全程约7个工作日。注意：额度有效期通常3年，到期要重新评估房价，如果小区成交价下跌，银行会直接砍额度。
最后掏心窝：
别迷信“低月供”，也别盲目“提前还款”。把贷款当作一场10年以上的现金流游戏，你的筹码是收入增长预期、房产增值预期、家庭结构变化。实在纠结，用Excel拉一张表，把三种还款方式的现金流、利息总额、提前还款节点全算出来，比听100个“专家”都靠谱。毕竟，房子是用来住的，贷款是用来算明白的。
