房贷提前还款哪个划算：等额本金or缩期减息？
“喂，老铁们！你有没有这样的瞬间：工资刚到账，看着房贷短信，心里突然冒出一句——‘我要不要提前还款？’别急着拍脑袋，咱们今天把它掰开揉碎聊个透！”
提前还款到底划算不划算？先丢三个灵魂拷问
我手里有闲钱，但提前还贷和投资理财哪个赚得多？
等额本息和等额本金，提前还谁更省利息？
银行会不会收我违约金？万一罚金比省下的利息还多，不就白忙活？
一张表格先给答案：三种常见场景对比
| 场景 | 手头闲钱去向 | 年化收益/成本 | 现金流感受 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 提前还房贷 | 少付未来利息 | 房贷利率≈4% | 每月月供变少或期限缩短 | 心里踏实，但流动性下降 |
| 银行理财 | 买低风险理财 | 年化2.5%～3.5% | 每月有利息到账 | 收益跑不过房贷利率 |
| 指数基金 | 定投沪深300 | 年化波动6%± | 可能浮亏 | 长期看可能跑赢，但短期心跳 |
一句话总结：房贷利率>理财收益时，提前还款大概率更香；若你能稳稳拿到6%以上回报，那就继续投资。
等额本息 vs 等额本金：提前还谁更省？
很多新手听到“等额本息前期利息多”就慌了，觉得越早还越省。其实，省不省关键看剩余本金。
等额本息：每月还款额固定，前几年利息占比高，但后期本金占比高。
等额本金：每月本金固定，利息逐月递减，总利息支出少。
举个栗子：
小李贷款100万，利率4%，30年期。
若第5年末一次性提前还20万：
等额本息能省约 11.8万利息
等额本金能省约 9.6万利息
差距不大，但等额本息因为前期利息多，提前还的“边际收益”略高。
违约金怎么算？别被文字游戏吓到
各家银行规矩不一样，我帮你问了一圈客服小姐姐，整理成大白话：
工行、建行：还款满1年后，免违约金。
农行、中行：部分城市收1个月利息当违约金，也就几百到一两千块。
股份行：有的直接免，有的收剩余本金的1%，记得电话确认。
小技巧：提前还款前先打客服电话录音，问清楚“是否免违约金、最低还款额、预约时间”，免得白跑一趟。
我的独家思路：三分法决策
我自己总结了一套“三分法”，适合像我这种选择困难症：
把闲钱切成三份：
一份应急
一份提前还房贷
一份继续投资
每年复盘一次：房贷利率降了？投资收益高了？随时调整比例。
心理账户也重要：有人看到负债就睡不着，那提前还款就是赚到“好觉钱”。
真人真事：阿芳的提前还款日记
阿芳是我邻居，去年年终奖发了15万。她原本想all in基金，被我劝着先还了10万房贷。结果呢？
月供从6800降到5600，每月多出来的1200她拿去定投纳指，今年收益8%。
她说：“少还银行利息是真金白银，基金涨跌我不慌，反正房贷压力小了。”
看，双赢！
自问自答时间：你可能纠结的5个小问题
Q1：提前还款选“缩期”还是“缩额”？
A：想早点无债一身轻，选缩期；想每月多留现金流，选缩额。我倾向缩期，毕竟时间就是金钱。
Q2：公积金贷利率低，还要提前还吗？
A：公积金3.1%的利率，真不如拿去买国债逆回购，稳稳3%以上，流动性还更好。
Q3：手里只有10万，贷款还剩80万，会不会杯水车薪？
A：别小看10万，30年期4%利率能省9万多利息，相当于白捡一次东南亚全家游。
Q4：提前还款后，征信会加分吗？
A：征信报告会显示“已结清”，但不会额外加分。信用好是长期习惯，不是一次性操作。
Q5：银行会不会故意拖延？
A：确实有的网点排队到明年，教你一招：APP预约+电话投诉，效率嗖嗖的。
2025年小趋势：浮动利率再下探？
据我拿到的业内数据，今年5年期LPR已经从4.2%降到3.95%，如果明年再降10个基点，提前还款的“划算阈值”也会跟着下移。所以别一口气全还，留点子弹观望更灵活。
最后的悄悄话
提前还款不是非黑即白，它更像一场“现金流心理按摩”。算得清的是利息，算不清的是睡得好不好。如果你像我一样，看到贷款余额就皱眉头，那就还一部分；如果你觉得投资更刺激，那就继续冲锋。毕竟，钱包和心情，总得有一个先舒坦。
