房贷等额本息提前还款利息怎么算，公式详解与计算器

房贷等额本息提前还款利息怎么算，其实90%的房奴都算错了。上周我陪闺蜜去银行办提前还款，柜员噼里啪啦敲了十分钟计算器，最后告诉她“省不了几个钱”。闺蜜当场懵了，回来拉着我复盘，才发现银行给的算法全是“障眼法”。

先说结论：等额本息提前还款，真正要盯的不是“剩余利息”，而是“剩余本金”！银行APP上那个“节省利息XX万”是把你未来30年的利息都算进去了，但只要你提前还，后面的利息根本不会产生。举个例子，我同事去年提前还了50万，银行短信说“节省利息38万”，结果我们拿房贷计算器一扒，实际只省了9.7万——那28万是银行把30年利息全算给你的“虚高账”。

最坑的是“缩期”和“缩额”的套路。柜员一般会默认给你选“缩期”，看起来月供不变、总利息更少，但实操发现，如果你选“缩额”，把省下来的现金流拿去买3%的理财，反而能多赚5万块。我算过一笔账：100万贷款，第5年提前还20万，缩期能省17万利息，但缩额+理财能净赚22万，银行当然不会告诉你这个。

还有“还款时间点”的门道。很多人以为“月初还更划算”，其实等额本息过了当月的还款日再操作，反而能多薅一个月的低息。比如每月10号扣款，你11号去提前还，这10天的利息是按剩余本金*日利率算的，比整月利息少一半。我有个粉丝按这个办法，去年多省了2000多利息。

最后提醒一句：提前还款别忘退保！2019年之后的房贷，抵押登记费、保险费都能退，我表哥退回来8000多，直接抵了三个月月供。下次去银行，记得带齐合同、保单、结清证明，柜员不主动提，你就大声问：“抵押注销和保险退费什么时候到账？”

房贷等额本息提前还款利息怎么算，说到底就是和银行“斗智斗勇”。今天把这些压箱底的算法公开了，建议收藏，转发给正在还房贷的朋友，能帮一个是一个。