房贷利息怎么算：等额本息 vs 等额本金，公式解析与计算器指南

“房贷还款利息怎么算？”这是我最近被问爆的一句话。后台私信里，十个有八个都在问：同样贷款100万，为啥隔壁老王比我少还好几万？利息到底被谁“偷”走了？别急，今天咱们掰开揉碎聊一次，保证你看完就能自己拿计算器摁明白，再也不用被银行经理绕晕。

先说结论：房贷利息=剩余本金×月利率。就这么一句，但魔鬼全藏在细节里。很多人第一步就踩坑——把年利率直接除以12当月利率。错！银行玩的是“年化”，得用开12次方再减1，虽然差得不多，可100万30年下来，也能差出一辆代步车。我用4.2%年利率算了下，简单粗暴除以12，每月多还好几十，30年就多交2万多，够全家去三亚度个假了。

再来说还款方式。等额本息听起来每月固定，其实前几年利息占大头。我去年提前还款20万，银行经理说“省不了多少”，结果我自己拉Excel一算，少还26万利息！秘诀就在于：等额本息前期本金还得少，利息是按剩余本金算的，提前还相当于直接把本金砍了，后面利息自然雪崩式减少。所以手里有闲钱，别听经理忽悠“不划算”，先还房贷大概率比理财香。

有人问我：“那等额本金是不是更省？”理论上总利息更低，但前期月供高得吓人。我同事贷120万，等额本金首月要还9000多，直接月光。如果你收入不稳或者近期有大支出，别硬上。我给大家一个粗暴判断法：月供不超过家庭月收入的40%，不然幸福感会被房贷一点点啃掉。

最后一个隐藏彩蛋：LPR重定价日。很多人签了浮动利率就不管了，其实每年1月1日银行会按最新LPR调整。去年12月LPR降了5个基点，我朋友100万贷款，明年立马少还好几百，够吃半年火锅。所以每年12月盯一下央行公告，如果LPR涨得厉害，可以考虑转固定利率，虽然麻烦，但能锁住成本。反之，如果利率下行，浮动就是捡钱。

写到这里，你大概明白了：房贷利息不是玄学，它就是一道数学题。把利率、剩余本金、还款方式三个变量搞清楚，你就能把主动权从银行手里抢回来。下次再有人问你“房贷还款利息怎么算”，直接把这篇文章甩给他，省得你口干舌燥。毕竟，省下来的利息，才是真金白银的躺赚。