买房还款方式哪种划算：等额本金VS等额本息，提前还贷缩短年限更省钱

买房还款方式哪种划算？这几乎是每个准备“上车”的朋友都会问的问题。上周，我陪闺蜜去签购房合同，销售噼里啪啦一顿介绍“等额本息”和“等额本金”，她当场就懵了：听着都差不多，可30年下来，利息能差出一辆特斯拉。回家后，她拽着我算了半宿，终于把两张还款表拍在桌上——那一刻，我意识到，很多人不是不会算，而是没人把账算到心坎里。今天，我就把闺蜜的“血泪对比”和我自己踩过的坑，掰开揉碎讲给你听，别再被一句“月供压力小”忽悠了。

先说结论：没有绝对划算的还款方式，只有适不适合你现在的现金流。为了验证这句话，我拿了套总价300万、首付三成、利率4.1%的房子做模型。等额本息每月还款元，30年总利息约186万；等额本金首月元，每月递减23元，总利息约148万。乍一看，等额本金省出38万利息，简直血赚。但别忘了，前五年等额本金每月比等额本息多掏3000块，对刚工作不久的小两口来说，这3000块可能就是孩子的奶粉钱、通勤车的油费，甚至是抵御失业风险的 cushion。

我另一个朋友阿杰，程序员，年薪40万，年终奖另算。他毫不犹豫地选了等额本金，理由简单粗暴：“我涨薪速度跑赢利息递减，前期多还就当强制储蓄。”结果去年他被裁，赔偿金撑了半年，房贷却雷打不动地扣，现金流直接告急。他后来感慨：“早知道留点余粮，等额本息至少让我喘口气。”所以，别只盯着总利息，先问自己：如果收入突然腰斩，你还能撑几个月？

有人可能会问，那提前还款呢？这里头水更深。银行默认的“等额本息提前还款”是缩短期限，不是减少月供，想减轻压力还得单独申请。我做了张表，在第5年末一次性还50万，等额本息能省约55万利息，等额本金只省约32万。看起来前者更香，但前提是——你得先攒下50万。我同事小庄就是这样，省吃俭用五年，结果母亲一场手术把钱全掏空了，提前还款计划直接泡汤。

再讲个冷门操作：混合贷。我表姐去年买房，公积金贷满120万，商贷60万，选了等额本息。她的逻辑是：公积金利率只有3.1%，商贷4.1%，与其纠结还款方式，不如把现金留在手里理财，年化做到4%以上就赚利差。今年她用提前还商贷的那部分钱，在股市低点加仓了指数基金，浮盈已经覆盖了两年房贷利息。当然，这种玩法适合对投资有认知的人，普通人别轻易模仿。

最后说两句掏心窝的。银行经理不会告诉你的是，还款方式可以改，但多数银行只允许变更一次，还得排队预约。我邻居去年从等额本息换成等额本金，光流程跑了一个月，中间产生的滞纳金差点抵掉省下的利息。所以，别指望“先上车后补票”，最好在签合同前就模拟好未来五年的现金流：准备要孩子的，留好育儿金；干互联网这种“35岁危机”行业的，算好赔偿金；甚至要考虑万一离婚，房产分割时贷款余额怎么算。

买房还款方式哪种划算？答案其实写在你的银行卡流水里。如果你每月工资到账就见底，选等额本息，别被“省利息”绑架；如果你收入稳定且增长快，又能接受前期高压，等额本金确实是省钱的利器。至于那些教你“无脑选某种方式”的文章，直接关掉——他们既不会替你付月供，也不会在你断供时帮你卖房。真正的划算，是把账算到生活里，而不是计算器上。