房贷提前还款还的是本金还是利息？计算公式与省钱攻略

“房贷提前还款还的是本金还是利息？”后台几乎天天有人这么问。先给急性子一个结论：绝大多数情况下，你提前冲进去的那笔钱，先冲掉的是本金，利息只是顺带被“砍掉”的副产品。但别急，故事远不止这么简单，真要把月供打下来，还得看你是选“缩期”还是“缩额”。

先说银行的小算盘。你签合同的时候，利息是按剩余本金×月利率来算的，本金一旦减少，后面的利息自然就像被戳破的气球——噗嗤一下瘪了。举个例子，小李三年前贷了100万，等额本息30年，利率4.3%，月供4948元。第36个月他突然甩进20万，银行先拿这20万去啃本金，剩80万接着跑。如果他选“缩期”，还款年限立刻从27年变19年，总利息少付约28万；要是选“缩额”，月供瞬间从4948跌到3950，但总利息只省了17万。看出来没？同样的20万，玩法不同，省钱差出一辆代步车。

有人嘀咕：“我打电话问客户经理，他说提前还款要先还利息，真的假的？”这里头有坑。银行确实会先结算到还款日当天的已出利息，但那只是“零头”，大头依旧是本金。就像你去奶茶店退单，店员先扣掉已经给你倒好的那勺珍珠钱，剩下的才退给你，而不是把整杯奶茶的钱当利息吃掉。所以别怕，只要你确定是“部分提前还款”，本金一定被啃掉。

再讲一个冷门操作：把等额本息换成等额本金。很多人不知道，提前还款后，你可以顺势申请改还款方式。还是以小李为例，改成等额本金后，前半段月供会飙到5200左右，但本金下降更快，总利息比原来再省5万。适合年终奖多、现金流猛的打工人，相当于自己给自己加息。

最后提醒一句，银行表面笑嘻嘻，心里在滴血。部分银行会收违约金，有的头三年收1%，有的直接免。提前一周在手机银行预约，比临柜排队快得多。记住，房贷提前还款还的是本金还是利息，答案早就写在你的合同里——只是大多数人懒得翻到那一页。