房子抵押贷款还款方式：等额本息vs先息后本选哪个最划算

房子抵押贷款还款方式，说白了就是“怎么还钱最不吃亏”。后台每天都有人问我：“等额本息和等额本金到底差在哪？先息后本是不是坑？有没有办法提前还款不罚息？”今天我就把银行不愿意明说的细节、真实案例里的坑、以及能让月供立减30%的骚操作一次讲透，收藏这一篇，能帮你少还一辆特斯拉。

先说结论：90%的人选错还款方式，是因为没算“时间成本”。银行大厅里那张利率表只告诉你每月要还多少钱，却没告诉你30年里你替银行打了几份工。我上周刚帮一个广州粉丝重算，他原合同是等额本息30年，总利息要137万，改成“等额本金+每5年部分提前还款”后，利息直接砍掉42万——这42万足够给孩子交4年国际学校学费了。

现在主流的三种房子抵押贷款还款方式到底怎么选？第一，等额本息，适合月收入稳定、怕麻烦的人。它把利息和本金揉在一起，每月还款额固定，但前期利息占比高达80%，前10年你基本在给银行打工。第二，等额本金，适合收入高、计划提前还款的人。每月本金固定，利息逐月递减，总利息能省20%-30%，但前期月供压力大，比如贷款300万，首月要比等额本息多还4000块。第三，先息后本，看起来前期只还利息很爽，但最后一期要一次性还全部本金，适合短期周转，比如企业主年底回款，普通人用这招等于把雷埋到3年后。

重点来了：银行不会主动告诉你的“隐藏选项”。如果你公积金账户里有余额，可以申请“公积金冲还贷”，直接抵月供；如果贷款超过5年，可以尝试“双周供”，每年多还一个月本金，利息少得像变魔术；还有更野的“存抵贷”，把日常流水存在指定账户，按日计息抵扣贷款，我见过有人靠这招把年化4.1%做到实际2.8%。

最后提醒三个血淋淋的坑：第一，提前还款违约金不是每家都收，有的银行满1年就免罚，有的要满3年，签合同前一定问清楚；第二，房贷利率每年1月1日重定价，如果你选的是LPR浮动利率，记得每年12月查一次最新LPR，去年就有粉丝少还了0.35%却忘了改，白白多付半年利息；第三，别轻易用“转按揭”换银行，表面利率降了0.2%，但算上评估费、担保费、过桥费，实际成本反而更高，除非利差超过0.5%才值得折腾。

房子抵押贷款还款方式选对了，等于多赚一份年终奖。如果你已经签了合同，也别慌，后台回复“还款计划表”，我把我自用的一键测算模板发你，输入贷款金额、年限、利率，30秒算出哪种方式最省钱。毕竟，省下来的利息，才是真·睡后收入。