住房贷款怎么还款划算：提前还款缩期VS减月供攻略
“房贷一背三十年，到底怎么还钱才不亏？”
朋友小赵上周吃饭就这么问我，眼睛瞪得跟铜铃似的。其实，90%的第一次买房人都有这灵魂拷问：每月扣款短信一来，心里就咯噔一下，生怕自己选错了还款方式，白白多给银行塞红包。今天咱们就掰开揉碎聊个透，用大白话把“怎么还房贷最划算”说明白，保证小白也能听得懂、算得清、睡得香。
先搞懂：银行到底怎么收你利息？
自问：银行为啥愿意借我几百万？
自答：因为利息就是他们的饭碗。
房贷利息=剩余本金×月利率。也就是说，你欠得越多、越久，利息就越多。想省钱，核心思路只有两条：
少欠一点
欠短一点
还款方式大PK：等额本息 VS 等额本金
很多小伙伴一听“等额”就头大，其实一句话就能区分：
等额本息：每月还钱数固定，前面利息多、本金少，后期反过来。
等额本金：每月本金固定，利息按剩余本金算，逐月递减，前期压力大。
| 对比维度 | 等额本息 | 等额本金 |
|---|---|---|
| 月供曲线 | 一条直线 | 滑梯式递减 |
| 总利息 | 高 | 低 |
| 前期压力 | 小 | 大 |
| 适合人群 | 收入稳定、怕麻烦 | 手头宽裕、想省利息 |
小故事：我表妹去年买成都首套，贷款100万、30年、利率4.1%。她算了下，选等额本息总利息约73万；若选等额本金，总利息约61万。差12万！ 但她月薪到手1.2万，等额本金首月要多掏1800，她怕影响生活质量，最后还是选了本息。所以说，省利息≠适合你，现金流才是王道。
提前还款怎么玩最香？
银行柜台常排队的大爷大妈，十有八九是去提前还贷的。问题来了：
什么时候提？
提多少？
缩期还是缩月供？
1 时间点
最佳窗口：贷款前5年。因为前期利息占比高，提前还就像把“高息信用卡”先剪掉。
2 提多少
银行通常要求≥1万元，有些城市手机银行App直接操作，门槛降到1000元，碎片钱也能用。
3 缩期 VS 缩月供
| 方案 | 月供变化 | 总利息变化 | 适合场景 |
|---|---|---|---|
| 缩期 | 月供不变 | 省最多 | 收入稳定、想无债一身轻 |
| 缩月供 | 月供减少 | 省较少 | 近期现金流紧张 |
个人小算盘：我2021年提前还了20万，选缩期，贷款年限从30年直接蹦到18年，利息省下一辆特斯拉Model 3！但同事阿杰选缩月供，每月少还1200，拿去给孩子报了早教班，他觉得“现金流=安全感”。两种选择都没毛病，关键是看你当下缺时间还是缺钱。
组合贷怎么还？公积金先冲还是商贷先冲？
如果你跟我一样是“公积金+商贷”组合，记住口诀：
公积金利率低，商贷利率高→ 先还高息。
操作细节：
公积金账户余额优先冲还公积金贷款本金，这样可释放更多月供额度去额外还商贷。
若当地允许“月冲+年冲”组合，先月冲公积金月供，剩余余额年冲商贷本金，两头省。
懒人速查表：一张图看懂怎么选
把上面碎碎念浓缩成一张速查表，贴在冰箱门上，每月看一眼不迷路：
| 场景 | 建议还款策略 |
|---|---|
| 刚工作、收入低 | 等额本息，别提前还，先攒应急金6个月 |
| 收入暴涨、年终奖丰厚 | 等额本金或提前缩期 |
| 公积金余额多 | 年冲商贷本金 |
| 计划五年换房 | 保持月供低，现金留着装修 |
| 临近退休 | 缩期清零，退休无债 |
容易被忽视的三件小事
还款银行卡别绑定日常消费
我同事老林工资一到账就被网购划走，结果扣款日余额不足，产生逾期记录，买房利率瞬间上浮20%，哭都来不及。留意LPR重定价日
每年1月1日或贷款发放日，银行会自动按最新LPR调整利率。如果LPR下行，月供减少；上行就加钱。别一惊一乍，淡定。复印合同、还款计划表
别嫌麻烦，万一银行系统升级数据错乱，纸质资料就是你的“尚方宝剑”。
独家数据：提前还10万能省多少？
我用某股份行计算器跑了三组数字，贷款100万、利率4.1%，在第3年提前还10万：
缩期：贷期缩短3年2个月，总利息省约8.9万
缩月供：每月少还650元，总利息省约4.6万
结论：缩期效果≈两倍缩月供，但前期月供压力不变。所以，能咬牙坚持就缩期，想轻松点就缩月供，没有标准答案。
写在最后的小确幸
房贷像一场马拉松，有人冲刺、有人慢跑，也有人中途退赛。其实，最划算的方式不是数学最优，而是让你夜里睡得踏实的那个选择。我看过月入3万却坚持30年本息的朋友，也见过年终奖一发就猛缩期的狠人，他们都过得挺好。别把房贷当枷锁，把它当成一场与未来的自己合伙的投资——你负责努力赚钱，房子负责默默升值。
下个月扣款短信再来，你瞄一眼余额，心里默念：嘿，又少欠银行一点，离自由更近一步，这不也挺好吗？
