按揭贷款怎么还款划算：等额本金vs先息后本，哪种最省钱？

“按揭买房，到底怎么还钱才不亏？”
——先别急着翻页，掏出手机算一下：你每月还完房贷后，钱包还喘得过气吗？要是心里咯噔一下，那就往下看，咱们今天把这事儿聊透。

我为啥要关心“怎么还更划算”？

有人说了：“银行都给我算好了，照单扣款就行。”
嘿，真这么简单就好了！我自个儿2016年上车，刚开始也是“银行说啥我信啥”，结果三年多交了快两万利息，后来一琢磨，换了个法子，一年多就省回一台小破车。这账，不算不知道，一算吓一跳。

先搞清两个“坑”：等额本息 VS 等额本金

小剧场：
我同事阿芳，月薪8k，选了等额本息，头三年每月4600，感觉还行；我表弟阿杰，月薪1.5w，选了等额本金，头半年每月6200，咬牙挺过去，后面一路降到4000以下，总利息比我同事少了近7万。你说值不值？看钱包鼓不鼓。

♂银行不会告诉你的3个小秘密

1. “月供不变”≠“利息不变”
   等额本息前期大头都是利息，本金像蜗牛爬；真想少付利息，要么缩年限，要么提前还本金。

2. “提前还款违约金”其实可谈
   有的银行1年后就能免违约金，有的3年；签合同前多问一句，省得日后肉疼。

3. “LPR浮动”也能砍价
   去年我把固定利率转成LPR，再跟客户经理磨了半小时，加点从+60降到+20，每月少还180块，一年就是2160，十年就两万多了。砍价秘诀：拿出别家报价截图，比嘴皮子好使。

新手常见三连问

Q1：我手头突然有10万闲钱，提前还贷划算吗？

A：先自问三句——

• 这10万放理财年化能跑赢房贷利率吗？

• 家里应急现金够6个月生活费吗？

• 未来3年有没有大额支出？
  三条都OK，那就提前还，最好选“缩短年限”，利息省得最多。

Q2：等额本息已经还了5年，再转等额本金还来得及吗？

A：银行一般不让直接改方式，但可以“部分提前还款+缩期”，变相实现。拿100万贷款举例，还剩80万本金，提前还20万，再把剩余60万缩成10年，利息立省一大截。

Q3：公积金贷款利率低，要不要把商业贷全转成公积金？

A：先查额度！公积金上限就那么多，超出部分还得走组合贷。而且有的城市排队半年，时间不等人。我表妹去年排队等公积金，结果房价又涨5%，里外一算，没省多少还搭进去机会成本。

一张图看懂“提前还款最佳时间点”

我的独家“房贷小算盘”公式

省多少=提前还款额×剩余年限×年化利率×0.6
举个例子：

• 剩余贷款50万，年化4.3%，还有20年

• 拿10万提前还，并缩期：
  省息≈10×20×0.043×0.6≈5.16万
  再对比10万放3%理财，20年才6万收益，还跑不过房贷，那就果断还！

真实故事：从“房奴”到“房友”

2019年，我邻居老周两口子咬牙提前还了30万，把贷款年限从25年压到12年。当时亲友都说傻，“现金为王”。结果2020年疫情，公司裁员，老周因为月供降到4000多，压力骤减，还能用公积金cover一半。反观另一位朋友，手握现金却股市被套，每月8000月供压得喘不过气。老周现在逢人就乐：“提前还，真是睡得香！”

写在最后的小叮咛

1. 别盲目跟风
   别人提前还，你也跟着还？先把自家账本摊开，现金流、应急金、未来支出排一排，再决定。

2. 别怕麻烦
   跑一趟银行，省几万利息，等于给自己发奖金。

3. 别把鸡蛋放一个篮子
   房贷只是家庭财务的一部分，保险、教育、养老都得兼顾。

独家数据：根据2024年7月贝壳研究院抽样，全国30城中，选择“提前还款+缩期”的购房者，平均节省利息占原总利息的21.4%，相当于每100万贷款省出约11万。省下来的钱，足够给娃报十年兴趣班，或者两口子每年出国玩一趟。值不值？你说了算。