买房银行贷款流程及条件是什么？全流程详解
“喂，小白朋友，买房贷款到底怎么搞？是不是一听银行就头大？”
先别急，咱们今天用大白话把这事掰开揉碎，一口气聊透。看完你就知道：哦，原来也就那么回事！
小白必看：银行到底借不借我钱？
自问自答时间：
Q：银行凭啥把钱给我？
A：说穿了，银行就是“看人品+看钱包”。
具体看啥？
信用记录：征信报告不能有连续3次、累计6次逾期，不然银行直接say bye。
还款能力：月还款额别超过你月收入的50%，最好控制在40%以内，留点余粮生活才香。
首付比例：首套普遍30%，二套40%起步，个别城市还有加码。
举个栗子：
阿豪月薪1万，想买套200万的房子。
首付30%＝60万，贷款140万。
按30年等额本息算，月供约7000元。
7000/＝70%，银行立马摇头：“兄弟，你压力山大，批不了！”
结论：要么提高首付，要么拉父母做共同还款人，把收入算进来。
流程图不吓人：7步走，走到哪一步算哪一步
| 步骤 | 干啥 | 大概耗时 | 备注 |
|---|---|---|---|
| ①资格自查 | 查征信、算首付、估收入 | 1天 | 手机银行APP就能查 |
| ②看房砍价 | 跟房东/开发商磨价格 | N天 | 脸皮厚点，省1万是1万 |
| ③签购房合同 | 交定金、约定付款节奏 | 1天 | 定金≠订金，退不退要写清 |
| ④选银行 | 问利率、问放款速度 | 1天 | 多跑三家不吃亏 |
| ⑤交资料 | 身份证、收入证明、流水… | 1天 | 一次性带齐，少跑冤枉路 |
| ⑥银行审批 | 系统+人工双重审核 | 3-7个工作日 | 这时候会打电话回访单位 |
| ⑦过户放款 | 抵押登记、银行打钱 | 3-10天 | 拿到他项权证，卖家收钱 |
利率怎么算？固定还是浮动？
先说结论：现在主流是LPR浮动。
2024年7月最新报价：1年期LPR 3.45%，5年期以上 3.95%。
银行给你的利率＝LPR+加点。
加点多少取决于：
你本人信用
银行当月额度
楼盘合作深度
举个对比：
| 客户 | 信用 | 加点 | 实际利率 | 100万30年总利息 |
|---|---|---|---|---|
| 阿敏 | 优秀 | LPR+20BP | 4.15% | 约74万 |
| 阿磊 | 一般 | LPR+60BP | 4.55% | 约83万 |
差一个“加点”，利息差出9万！所以征信干净就是省钱。
常见坑TOP3，提前踩雷不踩坑
流水“突击”：
有朋友临时存大额进账户，以为流水好看。银行一看：哟，快进快出，不认可！正确姿势：提前6个月每月固定进一笔工资或经营收入，备注写清楚。收入证明“注水”：
明明月薪8千，公司给开1万5。银行回访电话一问，HR说没那么多，直接拒贷。首付来源“神秘”：
首付是借的？银行现在严查，得提供亲属转账凭证+借条，不然算首付贷，违规！
♂ 我公积金还能用吗？
能用！而且超香！
公积金贷款利率3.1%，比商业贷款省一大截。
但额度有限：
北京：最高120万
上海：最高100万
深圳：最高90万
组合贷公式：
总房款－首付＝商业+公积金
例：总价300万，首付90万，贷款210万。
公积金贷90万，商业贷120万，月供立刻比纯商业少800元左右，30年省出近30万！
独家见解：别只盯利率，时间也是钱
很多人只问“利率最低哪家”，却忽略放款速度。
我去年帮表妹办贷款，A银行利率低0.05%，但排队2个月；B银行利率高0.03%，7天放款。
房东等钱换房，直接选B。结果房东给了2万元提前搬家补贴，一算账，比省利息还划算！
所以：利率重要，节点更重要，算总账才是真省钱。
附：资料清单一张表，拿去不谢
| 资料名称 | 原件/复印件 | 备注 |
|---|---|---|
| 身份证 | 原件+2份复印件 | 夫妻双方都要 |
| 户口本 | 全本复印件 | 首页+本人页 |
| 婚姻证明 | 结婚证/单身声明 | 离婚需提供判决书 |
| 收入证明 | 原件 | 盖公章，留HR电话 |
| 银行流水 | 近6个月 | 工资卡最佳，标“工资”字样 |
| 征信报告 | 电子版 | 手机银行可查 |
| 首付款发票/收据 | 复印件 | 证明首付已付 |
彩蛋：银行经理私下说的3句大实话
“月底冲量时，利率可谈，别害羞。”
“征信有小瑕疵？先还掉等30天再查，评分会涨。”
“组合贷放款慢，提前和房东打招呼，免得扯皮。”
