公积金贷款年限怎么算？2025新政公式+年龄房龄限制全解析
“公积金还款年限”这六个字，最近把我们办公室的姑娘小郭逼到原地爆炸。她刚拿到新房钥匙，却被银行短信里“360期”三个字吓得连夜做Excel：三十年后她都58岁了，还得继续还月供？她拉着我算到凌晨两点，结果越算越清醒——原来决定钱包厚度的，从来不是房价，而是我们到底给自己设了多长的人生杠杆。
先说结论：公积金还款年限不是越长越香，也不是越短越省，它像一双鞋，合不合脚只有你自己知道。很多人觉得选30年是薅羊毛，毕竟利率只有3.1%，通胀一冲就没了；可也有人咬牙选15年，只为在娃读小学前把房本彻底捏在手里。这两种算法都没错，错的是盲目跟风。
我把自己关在书房，把北京、上海、广州三地的公积金中心官网扒了个底朝天，发现一个被忽视的细节：大多数城市允许你在还款期内申请“缩期”或“延期”，但次数有限。换句话说，你今天选了30年，不等于真背满30年；你今天选了15年，万一失业还能申请展期。政策留了这个活口，是给普通人喘息用的，不是让你开局就All in。
接下来是实操。假设贷款100万，利率3.1%，选30年总利息约54万，月供4270元；选20年总利息约34万，月供5596元；选15年总利息约25万，月供6963元。看起来差很大？别忘了两个变量：一是你工资的涨幅，二是你理财的收益。过去十年，全国城镇单位就业人员平均工资年均涨幅9.5%，如果你自认能跑赢，选30年相当于用未来更便宜的钱还今天的债；但如果你只会把钱放余额宝，那老老实实缩年限才是正经事。
再讲个真事。我表姐三年前选了25年，月供4800，今年升职后月薪涨到2.5万，她立刻去柜台办了缩期，把剩余年限压到12年，月供提到9200，但她笑得像捡到钱——因为利息少付了18万，相当于她一年多工资。她总结了一句话：公积金还款年限不是命运，是工具，关键看你会不会用。
最后提醒三件事：第一，留足12个月月供的现金再谈缩期，别为了省利息把自己逼到断供；第二，夫妻可以“对冲还贷”，把双方的公积金账户余额一次性冲掉本金，直接缩短年限；第三，提前还款不收违约金的城市越来越多，打电话问一句，可能比你看一百篇攻略更有用。
关掉手机前，我给小郭发了一句话：别把30年想成无期徒刑，它只是银行给你的最大弹性。真正决定你何时自由的，是你升职加薪的速度、你学习理财的能力、你愿不愿意在每一次收入跃升时，把一部分变成提前还款的底气。毕竟，房子是用来住的，不是用来把自己吓失眠的。
