房贷提前还款利息怎么算：等额本息与本金对比,省钱技巧
房子按揭提前还款利息怎么算，这个问题最近把我姐折磨得够呛。她去年咬牙上车，贷款120万，等额本息30年，每月还6800。上个月年终奖到账，手里突然多出一笔30万的闲钱，逢人就问要不要提前还。结果银行经理甩给她一张还款计划表，密密麻麻的数字看得她头皮发麻——原来提前还款不是简单地把钱扔进去就完事，利息的算法里头藏着七八个弯。
很多人以为提前还款就是把剩余本金一次性结清，利息就停了。其实不是。银行会先把你已经产生的利息算到还款当日，剩下的本金才停止计息。更关键的是，你选了等额本息还是等额本金，直接决定了你省下的利息是“真肉”还是“鸡肋”。我姐那种等额本息，前期利息占比高达70%，前五年几乎都在给银行打工。30万砸进去，能省下的利息不是按30万×利率×剩余年限那么算，而是要扣掉已经付掉的利息部分。银行系统跑出来的数字是：提前还30万，利息省了约18.4万，但前提是她选择“月供不变，缩短期限”。如果她选“期限不变，减少月供”，省下的利息立马缩水到8万出头。
这里头还有一个暗坑：违约金。有些银行合同里埋着“提前还款需支付1%违约金”的条款，30万就要白白扣掉3000块。我姐当时签合同没注意，现在银行一句“按合同办事”，她只能干瞪眼。更郁闷的是，她这笔贷款是去年10月放的，银行规定一年内提前还款必须全额结清，部分还款要等到满12个月。也就是说，她得等到今年10月才能操作30万的部分提前还款，否则只能一次性把90万全还了——这对普通家庭来说根本不现实。
那到底怎么算才不吃亏？我帮她总结了三步：第一步，翻出贷款合同，确认有没有违约金和还款时间限制；第二步，登录手机银行，找到“提前还款试算”功能，输入金额后系统会自动跑出两种方案的省息对比；第三步，把省下来的利息和手头资金的理财收益做比较。比如我姐那30万，如果放银行理财，年化3.5%，一年收益元；而提前还款缩短期限能省18.4万利息，分摊到剩余25年，相当于每年省7360元。看起来理财更划算？但别忘了，理财收益要交税，提前还款省的利息是实打实的免税收入，而且无风险。
最后提醒一句：别被“利息总额”吓到。有人看到30年总利息要120万，就急着提前还。其实算上通胀，20年后的120万可能只值现在的60万。真正该算的，是提前还款那部分资金的机会成本。如果你能找到年化5%以上的稳健投资，或者公积金账户躺着大额余额，不妨先别急着还银行。毕竟，房子按揭提前还款利息怎么算，说到底是一道关于钱的数学题，不是情绪题。
