房贷还款方式有几种？等额本息、等额本金、先息后本怎么选

最近，后台收到好几条私信，都在问同一个问题：房贷的还款方式有几种？其实，这事儿真没有想象中那么复杂。银行柜台里的工作人员往往一句话带过，可落到我们每个月的扣款短信上，差别就能让人肉疼。今天，我就用大白话把几种主流玩法拆开讲，保证你看完就能对上自己的月供数字。

先说最常见的——等额本息。很多人一听“等额”就以为每月还的钱从头到尾都一样，确实如此，但它把利息和本金捆在一起重新切分。前期利息占大头，本金只占一小口；越往后，比例慢慢颠倒。优点是月供固定，适合工资稳定、不想算来算去的上班族。缺点是总利息偏高，尤其贷款年限拉到30年，利息几乎追平原先的房价。如果你打算提前还款，最好在前三分之一时间里动手，否则省下的利息有限。

再来是等额本金。它把贷款总额按还款月数均分，每月先扣掉固定本金，再按剩余本金算利息。结果就是首月月供最高，之后逐月递减。30年贷款，最后一个月可能只有首月的三分之一。适合收入逐年上涨、早期扛得住压力的人。它的优势在于总利息明显比等额本息少，但前期月供高得吓人，银行也会更挑剔收入证明。

如果你买的是公积金贷，还能碰到一种“自由还款”。每月只设最低还款额，多还的部分直接冲本金，利息随剩余本金实时减少。有人把它当成余额宝：手里钱多就多还，紧张就少还。但别忘了，自由不等于随便，一旦长期只还最低额，利息会像雪球一样滚起来。公积金中心每年会重新评估一次，若发现你“摸鱼”，可能强制调回等额本息。

还有一种小众的“先息后本”，前两年只还利息，到期一次性归还本金。听起来轻松，但银行通常只批给优质客户，且贷款年限短、利率上浮。适合短期资金周转，比如婚房马上交付、打算两年内卖掉旧房再结清。普通自住家庭慎选，一旦到期拿不出本金，就得办展期，利率立马跳升。

聊完几种方式，再补充两个实操细节：第一，房贷的还款方式有几种，其实取决于你所在地的银行和楼盘合作政策。同一座城市，国有大行可能不给选先息后本，股份制银行却悄悄开放。签约前一定让销售把合作银行的清单拉出来，逐家问。第二，别忽视“随借随还”的隐藏成本。部分银行允许手机银行随时提前还款，但每次操作都要收手续费，算下来未必划算。最好把闲钱攒到整数，一次冲掉几万，省下的利息才明显。

最后，回到最初的问题：房贷的还款方式有几种？掰着指头算，主流就等额本息、等额本金、公积金自由还款、先息后本四种。名字拗口，实际就是“月供固定”“月供递减”“想还多少还多少”“先甜后苦”四句话。搞清自己未来几年现金流，再对照表格算笔细账，就不会被银行经理的一句“都差不多”带跑。毕竟，30年里多出来的利息，可没人替你心疼。