房贷怎么还款最划算：等额本金VS等额本息，提前还款省息攻略
“房贷怎么还款最划算？”这是我在后台收到频率最高的提问之一。后台留言里，有刚拿到钥匙的95后夫妻，也有准备提前结清的中年人。大家的焦虑点出奇一致：利息太高，想省钱又怕踩坑。今天咱们就掰开揉碎聊，把我这十年陪跑上千位购房者的经验一次性讲清。
先说结论：没有放之四海而皆准的“最划算”，只有“最适合你现金流和性格的还款方式”。但有三条底线必须守住——月供不超过家庭月收入的40%、手里永远留足6个月应急金、提前还款违约金要算进总成本。
等额本息VS等额本金，到底差在哪儿？
后台经常有人问：“是不是等额本金就一定更省利息？”其实得看你打算住多久。以100万商贷、利率4.1%、30年期为例：
等额本息总利息约74万，月供固定4832元。适合收入稳定、不想折腾的上班族。有个武汉姑娘去年买房，她选这个纯粹是因为“每月固定扣款，不用算来算去”。
等额本金总利息约61万，首月月供6083元，之后每月递减11元。适合收入增长快、准备提前还款的人。杭州做直播的小夫妻就是典型，两口子去年收入翻倍，计划5年内结清，果断选了等额本金。
提前还款的黄金窗口期
银行客户经理不会主动告诉你的秘密：第3-8年提前还款最划算。这个阶段利息占比高，提前还1万能省1.2万利息。去年有位成都程序员，年终奖发了20万，直接冲了房贷，当场少还18万利息——他当场发了条朋友圈：“比炒股靠谱多了”。
但注意两个细节：一是看合同里有没有“提前还款需提前1个月申请”的条款，二是部分银行会收违约金，比如建行第1年提前还收3%违约金，第2年收2%，第3年才免违约金。
双周供的隐藏福利
很多人不知道，把月供拆成“双周供”能省十几万。原理很简单：一年还26次，本金减少更快。广州一对教师夫妻去年试了，100万贷款30年期，直接省了9.8万利息。不过要确认银行是否支持——目前招行、民生可以办，工行建行部分城市试点。
公积金冲还贷的骚操作
如果你公积金账户躺着十几万，千万别让它睡大觉。深圳去年出了新政策：公积金可直接冲还贷本金。有位腾讯工程师，账户里18万公积金一次性冲了本金，直接缩短期限7年。记住顺序：先冲商业贷，再冲公积金贷，因为商贷利率更高。
转按揭的灰色地带
最近咨询“转按揭”的特别多。简单说，就是把高利率贷款转到低利率银行。但实操有门槛：需要原银行同意，且新银行要重新评估房价。去年上海某银行搞活动，利率从5.05%降到3.8%，但要求客户买5万理财。我的建议是：算清总成本，理财收益低于利息优惠就别折腾。
给不同人群的方案
刚毕业的年轻人：选等额本息+最长年限，把月供压到最低。北京95后程序员小赵，月入1.5万，月供3800，剩下钱报了个AI培训班，工资半年涨了60%。
中年改善家庭：选等额本金+提前还款计划。南京的李先生，去年把河西老破小换成学区房，贷款200万，计划用年终奖+房租收入5年内结清。
临退休人员：别碰提前还款。成都57岁的王阿姨，本来想用退休金提前还贷，我劝她留现金养老，毕竟医疗支出是大头。
最后提醒一句：所有计算器算出来的“最优解”，都赶不上生活的变化。真正聪明的人，会给自己留一条“随时能掉头”的路。比如保留3%的贷款不结清，关键时刻还能抵扣个税。毕竟，房贷怎么还款最划算的答案，永远藏在你的现金流里。
