按揭还款计算器：等额本息VS等额本金哪个更划算

“哎，哥们儿，姐们儿，先别急着刷走！你有没有算过，如果30年后你终于把房贷还清，利息加起来能再买半套房？”
这个问题一抛出来，群里瞬间安静三秒，接着就像炸锅一样：“真的假的？”、“月供到底咋算？”、“等额本息和等额本金差多少？”……别急，今天咱们就用大白话，把“按揭还款”这四个字拆成乐高积木，一块块给你拼明白！

啥叫按揭？先把概念嚼碎

按揭=把房子押给银行，银行先帮你付全款，你再按月还给银行。
就这么简单？对，就这么简单。但里头弯弯绕绕可不少。

自问自答时间：
Q：按揭是不是等于租房给银行住？
A：不是！房子产权是你的，只是抵押给银行做担保，你还清后解押，红本就彻底归你。

月供怎么来的？公式其实不吓人

月供=本金+利息+各种小费用
银行常用的算法就俩：

1. 等额本息：每月还的钱一样多，前期利息多、本金少；后期反过来。

2. 等额本金：每月本金一样多，利息逐月递减，所以月供越来越少。

用表格对比更直观

举个栗子：100万贷款，30年，利率4.2%

等额本息：月供约4890元，总利息约76万。
等额本金：首月月供约6278元，末月约2789元，总利息约63万。

看到没？省13万利息，代价是前五年每月多掏1400块。
我个人观点：如果你刚工作，现金流紧张，先选等额本息，过几年升职加薪再提前还款，也能把利息打下来。

提前还款到底香不香？

先说结论：香，但要分时候。

• 前5年提前还，效果最佳，因为利息大头在前面。

• 等额本金过了1/3还款周期，再提前还意义就不大了。

• 等额本息随时能提前还，但最好凑整笔，比如一次性还10万，银行重新算利息，省得明显。

小故事：我表哥2018年贷款80万，等额本息，2022年拿年终奖提前还了20万，银行给他两种选择：
A. 月供不变，缩短期限——他选了，结果提前7年解脱，省利息22万。
B. 期限不变，月供减少——每月少供1200，但省利息只有13万。
你看，同样是20万，操作不同，省下的钱能差出一辆代步车。

利率下调了，我能跟着降吗？

能！但要分情况。

• 如果是LPR浮动利率，每年1月1日按最新LPR自动调整，月供随之变化。

• 如果是固定利率，想降息就得转LPR，得跑一趟银行签补充协议，有的银行收200块工本费，有的免费。

提醒一句：2020年那会儿，大批人把固定利率改成LPR，结果2022年LPR三连降，月供直接少了好几百，群里一片“真香”。但也有保守派怕以后涨回去，坚持固定，图个心安。我个人觉得，如果剩余还款年限超过10年，转LPR大概率划算，毕竟长期看利率下行是大趋势。

小白常踩的坑，提前打个预防针

1. 收入证明别造假：银行抽查流水，发现对不上直接拒贷，征信还留记录，得不偿失。

2. 别忽视违约金：有的银行提前还款要收1%违约金，最好在合同里看清条款。

3. 信用卡逾期别超2次：征信报告上有了污点，利率上浮10%都算轻的。

一张图看懂还款计划表

看完没？前期利息高得肉疼，后期本金嗖嗖往下掉。所以提前还款越早越划算，别拖！

我的独家小算盘

有人问我：手里有30万，是提前还贷还是拿去理财？
我给他的算法很简单：

• 房贷利率4.2%，理财年化能做到5%以上且无风险，那就别急着还，赚利差。

• 如果理财年化只有3%左右，或者你看见数字就手痒想炒股，那还是老老实实提前还贷，至少4.2%的“收益”是确定的。

再透露个小数据：2024年上半年，全国个人住房贷款提前还款规模同比涨了38%，说明越来越多人看明白了——与其让钱在银行睡活期，不如把债削一层。

最后三句话，说给正准备按揭的你

1. 月供别超过税后收入50%，不然旅游、换手机都得抠抠搜搜。

2. 留足6个月现金流，万一失业，还能撑到找到下家。

3. 合同字小也要看，尤其是利率调整、提前还款、逾期罚息这三块，别嫌麻烦。

写到这儿，我键盘都敲热了。希望这篇大白话指南能让你在售楼部不再被专业术语绕晕，也能在每月扣款短信响起时，心里有个底儿。别忘了，房子是生活的容器，不是生活的全部，别让月供压垮了快乐。祝你早日拿到红本，钥匙“咔哒”一拧，灯亮那一刻，觉得一切都值！