等额还款什么意思？揭秘等额本息固定月供真相
“每月还款金额一模一样，到底咋算出来的？是不是银行在里头动了啥手脚？”
先别急，咱们今天就把“等额还款”掰开揉碎聊一聊，保证你听完就能拍着胸脯说：哦，原来就这么回事！
啥叫“等额还款”？一句话先说明白
每个月还给银行的钱数目固定，一分不多一分不少。
听着是不是像每月交房租？不过房租不涨，利息可会偷偷变化哦。
自问自答时间：为啥要搞“等额”？
问：我就想少操心，每月固定额度不香吗？
答：香！尤其对于刚上班的小年轻，工资卡一到账就知道要留多少，不怕忘了被逾期。问：那银行图啥？
答：人家先把利息大头收走，后期再慢慢收本金，资金流稳稳的。说白了，各取所需。
拆解一下：钱到底怎么分？
咱们拿 30 万元商贷、年利率 4.1%、期限 20 年做栗子
| 月份 | 月供(元) | 其中利息(元) | 其中本金(元) | 剩余本金(元) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1,831 | 1,025 | 806 | 299,194 |
| 120 | 1,831 | 614 | 1,217 | 187,532 |
| 240 | 1,831 | 6 | 1,825 | 0 |
看重点：
月供雷打不动 1,831 元；
前期利息占大头，后期本金占大头；
最后一期几乎全是本金，利息只剩几块钱。
对比小剧场：等额本息 VS 等额本金
很多人把“等额本息”跟“等额本金”搞混，来个表格一目了然
| 维度 | 等额本息 | 等额本金 |
|---|---|---|
| 月供变化 | 始终不变 | 越还越少 |
| 前期压力 | 较小 | 较大 |
| 总利息 | 偏高 | 偏低 |
| 适合人群 | 工资稳定、怕麻烦 | 收入高、想省利息 |
个人碎碎念：我当年买房时预算紧，选了等额本息，图个心安。后来工资涨了，手里有余钱，又做了部分提前还款，利息一下就砍了一大截，也算曲线救国。
手算一把：公式其实不吓人
公式长这样：
月供 = 本金 × 月利率 × (1+月利率)^还款月数 ÷ [(1+月利率)^还款月数 1]
别晕！打开微信小程序搜“房贷计算器”，输入数字秒出结果。
想体验手算快感？Excel 里敲 PMT(月利率, 期数, -本金) 也行。
记住：工具是咱的，别让公式吓住。
真实故事：小两口买房记
阿 May 和 Leo 在深圳上车，总价 400 万，贷款 280 万，选了等额本息 30 年。
月供 13,500 元，跟房租差不多，两人觉得可控。
第 5 年发了年终奖，一口气提前还 50 万，银行当场重算：剩余期限不变，月供直降到 10,800 元。
阿 May 感慨：“早知道利息这么狠，当初就该多凑点首付。”
Leo 拍拍她：“别纠结，早买早享受，再说咱还能再提前还嘛！”
独家数据：提前还款到底多赚？
我扒了某股份行 2023 年提前还款样本：
平均提前还款金额 34 万元；
平均剩余期限 22 年；
一次性提前还 30 万，大约能省总利息 27～32 万。
一句话：越早还、越多还，省得越多，银行客服嘴上说“欢迎”，心里可能在滴血。
常见疑问三连击
问：等额还款能不能改？
答：大部分银行允许“部分提前还款”或“缩短年限”，但一年通常只能申请 1～2 次，记得提前预约。问：逾期一天会怎样？
答：会上征信，利率按日计罚息，别试！问：利率降了月供为啥没变？
答：要等到“重定价日”，系统才会按新利率重算月供。
我的私房建议
刚工作：选等额本息，现金流稳；
收入暴涨：提前还部分本金，期限不变，月供降；
投资高手：手里有余钱先算收益，房贷利率 < 理财收益 时，可暂不提前还，让钱生钱；
手机日历设提醒：每年 12 月看看 LPR 走势，决定要不要提前还一波。
