提前还款算本金还是利息？详解房贷规则

“喂，老铁，你手里攒了一笔钱，是不是也纠结过：提前还款到底是先砍利息，还是先砍本金？”
先别急着翻合同，咱们今天就用大白话把这事儿聊透。我自个儿也踩过坑，今天把踩坑日记和算盘都端出来，给新手小白们当参考。走起！

提前还款到底还了啥？先抛灵魂三问

1 我每月按揭里，利息和本金各占多少？
2 提前还的钱，银行拿去先填哪一口“坑”？
3 我少还的是未来利息，还是直接压缩本金？

别急，答案就在下面，咱们一步步拆。

一张表秒懂：等额本息 VS 等额本金

小提示：不管哪种方式，银行系统里都会有一个“剩余本金”的数字，你提前还的每一块钱，先扣掉的就是这个数字。数字变小，利息自然跟着缩水。

♂自问自答时间：银行咋算账？

Q：我提前还10万，银行是不是就少收我10万对应的利息？
A：对头，但不全对。银行会把这10万直接削掉剩余本金，从今天起就不再对这10万计息。至于已经产生的利息，不好意思，人家早收走了，不退。

Q：那“缩短年限”和“减少月供”有啥区别？
A：

• 缩短年限：月供不变，总利息省最多。

• 减少月供：年限不变，手里现金流宽松，但省下的利息没那么多。

举个栗子：
小李30年商贷100万，利率4.3%，第5年末一次性提前还20万。

• 选缩短年限：能省约21万利息，贷款直接砍掉近7年。

• 选减少月供：每月少还1100块，总利息只省约9万。

真实踩坑故事：我为啥提前还？

我2020年上车，贷款80万，等额本息。头两年每月还4300，结果一看账单，3300都是利息，心里那个滴血啊。去年年终奖到账15万，我拍桌子：提前还！
银行给了两个按钮：
A. 缩年限——月供不变，提前9年解放。
B. 降月供——年限不变，每月少还2200。
我选了A，为啥？简单粗暴省利息，而且我工资涨了点，月供没压力。现在回头看，少付的利息≈一辆代步车，真香。

动手算：提前还款值不值？

公式不吓人，手机自带计算器就能整：
省息金额 ≈ 提前还款额 × 剩余利率 × 剩余年限
再减去银行收的违约金。
如果算出来省息＞违约金，那就别犹豫，冲！

避坑指南：提前还款三步走

1. 打银行客服电话问清：

   • 是否收违约金？

   • 最低起还金额？

2. 预约：线上App或线下网点，排队时间1周到1个月不等。

3. 选择“缩年限”还是“降月供”：

   • 现金流紧张→降月供。

   • 收入稳定想省钱→缩年限。

独家视角：提前还款≠稳赚

我扒了央行2024年一季度数据：个人房贷平均利率已经跌到3.8%。如果你手里的钱能稳稳赚到4.5%以上，把钱留在手里更划算。
再极端点，公积金贷款3.1%，你拿去买3.5%的银行理财，利差就是白捡的鸡蛋。
所以别跟风，先把机会成本算明白。

彩蛋：银行不会主动告诉你的小秘密

• 部分银行支持“部分提前还款+缩年限”组合操作，多问一句，可能省下好几万。

• 提前还款后，记得让银行出具“贷款结清证明”，后续卖房、解抵押都要用。

• 有些App可以提前还款试算，截图保存，防止柜台小妹手滑点错选项。

最后一句话

提前还款到底是砍本金还是砍利息？一句话：砍的是剩余本金，顺带把未来的利息也埋了。至于要不要砍，看你钱包、看利率、看心情。算明白再动手，别让“焦虑税”掏空口袋。