2025最新银行贷款利率：LPR、房贷利率、公积金利率全对比

婉兮 2025-09-10 10:35:01

“咦？银行贷款利率到底多少呀？”
刚准备买房的小李，刷手机刷到半夜，满屏都是“LPR”、“基点”、“浮动”，脑袋嗡嗡响。别急，咱们今天就用大白话，把这事掰开揉碎聊个透，保证你看完就能跟中介、客户经理“对线”不怂！

利率是啥？先别晕，咱们打个比方

利率，说白了就是“租钱的价格”。
你向银行借100块，一年后再还，得额外交点“租金”，这租金就是利息。
利率越高，租金越贵；利率越低，租金越便宜。
一句话：利率=借钱的成本。

现在银行贷款到底几个点？

先甩一张对比表，咱们用“100万房贷、30年等额本息”做样本，直观感受下

贷款类型	当前主流利率	每月还款	总利息
首套房商业贷	LPR(3.95%) + 20基点 = 4.15%	4860元	75万
二套房商业贷	LPR + 60基点 = 4.55%	5090元	83万
公积金贷	3.10%	4270元	54万

注意：

LPR每月20号更新，但合同里写的是“每年1月1日调整一次”，所以别急吼吼天天盯。
基点=0.01%，银行会根据你的征信、收入、房子地段加减。

为啥同一家银行，有人4.0%，有人4.5%？

银行内部有把小算盘，咱们拆开看：
① 征信分

信用卡逾期3次以内，基本不扣分；
网贷记录多，直接+20BP。
② 收入负债比
月供≤收入50%，算“健康”；
超过60%，利率蹭蹭涨。
③ 房子本身
新房、学区房，银行抢着贷，利率能给优惠；
老破小、远郊房，风险评估高，利率上浮。

浮动还是固定？怎么选才不亏？

很多新手纠结：选固定利率，怕以后降；选浮动利率，怕以后涨。
我举个身边真事：
2019年，同事阿芳选了“固定4.9%”，当时觉得稳；
结果2020年LPR一路降到4.65%，她每月多还好几百，直拍大腿。
我的观点：若你打算5年内提前还款，果断浮动；若你收入稳定、贷款期限长，固定也能睡得香。

三个小妙招，把利率打下来

公积金冲商贷
账户里躺着几万块公积金？别让它吃灰，直接冲本金，利息立减。
跨行转按揭
A银行给你4.3%，B银行能给4.1%，花半天跑趟腿，省出一部iPhone。
提前还款节点
等额本息前期利息占比高，前5年提前还最划算；超过10年再还，意义不大。

未来利率会怎么走？

说实话，没人能100%预测，但我们可以看风向：

央行最近吹风“降低企业融资成本”，房贷跟着喝口汤，大概率稳中有降。
美国那边加息周期见顶，国内压力小，咱们老百姓能松口气。

实战案例：95后小夫妻的贷款日记

小林和婷婷月薪合计1.8万，看中一套280万的小三房。
首付30% = 84万，贷款196万。
银行初审给了LPR+30BP=4.25%。
他们做了三步：
① 把公积金提到80万做首付，商贷降到116万；
② 找了两家银行比价，B行答应只要LPR+15BP；
③ 选择浮动利率，计划5年内提前还50万。
最终月供从原本的5600降到4200，利息省了约30万。
婷婷感叹：“省出来的钱够全屋家电+蜜月旅行了！”