哪种房贷适合提前还款,缩短年限还是减少月供更划算
“喂，老铁，手里有点闲钱，要不要提前把房贷还掉？”
每次家庭聚会，总有人把这个问题抛出来，像扔了个烫手山芋。今天咱们就用大白话，掰开揉碎聊聊：到底哪种房贷适合提前还款？别急，先喝口水，咱们慢慢唠。
先摸摸家底：你欠的到底是哪一路房贷？
先自问自答——
问：房贷不都一样吗？
答：才不是！市面上一共就两大门派：
等额本息
等额本金
再细分，还有公积金贷、商业贷、组合贷，利率有高有低。搞不清楚门派，就像穿错鞋子跑步，容易崴脚。
一张表秒懂：哪种更心疼利息？
| 贷款类型 | 前期利息占比 | 提前还款黄金期 | 举个例子 |
|---|---|---|---|
| 等额本息 | 前10年利息占大头 | 第1～8年内 | 总利息约91万，前5年还掉60万利息 |
| 等额本金 | 利息逐月递减 | 第1～5年内 | 总利息约74万，前5年还掉40万利息 |
看完表格，是不是心里有点数了？简单说：
等额本息越早还越划算；
等额本金也是早还好，但利息本身少，差距没那么夸张。
灵魂三问：我适合提前还款吗？
1 手里余粮够不够？
留足6个月生活费+突发医疗金，剩下的才算“真·闲钱”。
2 有没有更高收益的去处？
2024年银行理财平均年化3.2%，房贷利率4.1%，里外里差0.9%，还了等于“赚到”。但如果你炒股年化能做到8%，那就先别还。
3 心理负担大不大？
有人背着贷款夜夜失眠，有人觉得负债是杠杆。问问自己：钱和睡眠，哪个更贵？
真实小剧场：阿芳的两难
阿芳2020年上车，等额本息贷120万，利率4.65%，月供6200。
2023年她攒下20万，纠结要不要提前还。
我帮她算了笔账：
若第4年一次性还20万，缩期：省利息约18万，月供不变，提前7年零4个月解套；
若选择减月供：每月降到4800，省利息约9万，但贷款年限不变。
阿芳一拍桌子：“我选缩期！早点退休去云南开民宿！”
看见没？数字冷冰冰，生活热腾腾，关键看你要哪一口。
独家秘笈：提前还款三步走
打银行客服电话预约
别傻乎乎直接冲网点，有的银行排队排到明年。选“缩期”还是“减月供”
多数银行只能二选一，提前问清楚。留好还款凭证
后续卖房、做经营贷都要用，别让资料打水漂。
再自问自答：公积金贷要不要提前还？
答：公积金利率只有3.1%，比很多理财都低。
除非：
你公积金账户躺着一大笔钱，利息低到尘埃；
或者你打算卖掉房子，想先解押。
否则就让公积金慢慢扣，相当于强制储蓄，心里踏实。
冷门数据：提前还款潮来了？
央行2024年二季度报告显示：
个人房贷提前还款率同比飙升42%；
其中，等额本息客户占73%。
原因嘛，一是利率下行，二是大家风险偏好变低。
我私下问了三家银行客户经理，他们苦笑：“现在预约排队至少45天。”
所以，想还就趁早，别等风口扎堆。
工具包：自己算一算
手机小程序搜“房贷提前还款计算器”，输入：
贷款总额
已还期数
打算还多少
一分钟出结果，比听销售忽悠靠谱。
我的私房话
我自己2018年办的等额本金，利率5.15%。
2022年提前还了30万，选了缩期，直接砍掉6年。
那天我在银行窗口签字，手都在抖——倒不是心疼钱，而是想到“老子40岁就能无债一身轻”，差点在柜台哼起歌。
提前还款不是数学题，是人生节奏题。你想快点跑，还是慢慢走？答案只有自己知道。
