房贷提前还款是本金吗？利息怎么算，划算吗
前几天，我跟在银行做信贷经理的老同学吃饭，聊起身边越来越多朋友提前还房贷的事。大家最常问的一句就是：“房贷提前还款是还本金还是利息？”老同学苦笑了一下，说这个问题他们柜台一天能被问八百遍，可很多人听完解释还是一头雾水。今天我就用大白话，把里面的弯弯绕绕拆开给你看。
先说结论：提前还的那部分钱，默认是拿去冲“本金”的，但利息也会跟着少。听起来像句废话？别急，咱们把时间和方式拆开聊。
一、等额本息模式：前面还的都是“利息大户”
如果你选的是等额本息，银行早就把30年的利息和本金算成一张大表。前5年，月供里可能有七成都是利息，三成才是本金。这时候你突然甩给银行20万，银行会先把你这20万全部拿去削本金，然后重新给你拉一张“缩短年限”或“减少月供”的新表。
举个例子：你贷款100万，利率4.3%，30年总利息大概78万。第3年一次性还20万本金，选择“缩短年限”，后面利息直接省掉30多万。所以别心疼前面交的利息，那是时间成本，早还一天就少一天利息，这是真理。
二、等额本金模式：每月利息递减，提前还更划算
等额本金每个月本金固定，利息逐月递减。比如同样是100万，第一个月利息3583元，最后一个月可能只有几十块。提前还款时，银行依旧先把钱扣到本金里，后面剩余本金少了，利息自然断崖式下跌。
有位同事去年提前还了30万，第二个月短信通知的月供直接少了将近一千，他盯着手机愣了半天，说“原来房贷提前还款是还本金还是利息”这个问题，短信已经替他回答了：本金一减，利息立马缩水。
三、别把“违约金”忘了
2019年以后，大部分银行取消了提前还款违约金，但部分城商行或公积金组合贷仍有1%左右的补偿金。提前一周打电话预约，问清金额再行动，别到了柜台才肉疼。
四、实战建议：手里有闲钱到底还不还？
投资收益>房贷利率，留钱更香；反之，提前还款是稳赚不赔的理财。
等额本息已还超过1/3，等额本金超过1/2，提前还款的利息节省空间变小，可优先考虑其他投资。
留足六个月以上的现金流，别为了省利息把应急钱包掏空。
最后再说一句：房贷提前还款是还本金还是利息？记住，钱一旦递进去，本金立减，利息同步蒸发。真正该纠结的，不是它去哪儿了，而是这笔钱在你手里能不能跑赢银行利息。算清这笔账，再按确认键也不迟。
