房屋抵押贷款怎么还款，等额本息、本金、先息后本全解析

“房屋抵押贷款怎么还款”这八个字，最近在我后台的私信里都快刷爆了。后台平均每天有七百多条留言，一大半都在问：月供到底怎么算？提前还能不能省？逾期一天会不会上征信？今天我就把银行不会主动告诉你的7个还款真相一次性抖出来，谁看谁省钱。

先说结论：90%的人，都在给银行“白送钱”。

一、银行默认的“等额本息”其实是个大坑
办贷款那天，客户经理笑眯眯递过来的合同，大多数人连第二页都没翻就直接签了。殊不知，默认勾选的“等额本息”前五年几乎都在还利息！以100万、30年期、4.3%利率为例，前60期里只有不到20%是本金，剩下全是利息。换句话说，你每月吭哧吭哧交的4880块，有3400块是给银行的“辛苦费”。想改？可以，但得主动提“等额本金”，银行不会提醒你。

二、提前还款的黄金时间只有24个月
别再听网上说“第8年提前还最划算”，纯属误人子弟。真正的窗口期是贷款发放后的24个月内。因为银行计提的利息是按剩余本金滚动的，越早还，利息刹车越快。一个朋友去年11月提前还了30万，直接砍掉未来17年将近28万的利息，当场请我吃了顿海底捞。

三、“随借随还”不是馅饼，是陷阱
这两年很多银行推出“随借随还”的抵押贷，看起来灵活，实际年化利率比普通房贷高1.5%—2%。更鸡贼的是，它按日计息，只要你账户里趴着钱，哪怕一天，也给你算利息。有人图方便把工资卡绑进去，结果一年下来利息比信用卡分期还高。

四、逾期一天到底会不会上征信？
银行内部有“容时容差”规则，大部分银行有3天宽限期，但不是所有银行都告诉你。最稳妥的办法是设置提前3天的自动还款，别卡在最后一天的23:59。真有特殊情况，立刻打电话给客户经理，申请“非恶意逾期说明”，可以拦截征信上报。

五、用“循环贷”对冲利息，普通人也能操作
如果你公积金账户里有闲钱，不妨办个“公积金按月冲还贷”。比如南京的政策，每月能直接划走公积金账户里的钱抵月供，相当于变相提高了首付比例，利率差至少省下1.2%。别小看这点利差，30年下来一辆特斯拉的钱就这么省出来了。

六、二押不是洪水猛兽，关键看用途
很多人一听“二次抵押”就摇头，其实如果手里有套全款房，拿去二押做经营贷，年化3.8%—4.5%，比信用贷低一半。去年我一个做服装批发的朋友，用商铺二押贷了200万，3个月周转完，利息只花了1.8万，比借民间过桥省了近10万。

七、别忘了“隐形福利”——个税抵扣
房贷利息可以抵扣个税，每月最多1000块，一年就是。操作很简单，在“个人所得税”APP里填上贷款合同编号就行。很多人不知道，白白错过了一年一顿家庭旅行的钱。

写到这里，后台又有新消息弹出：“博主，我贷了80万，已经还了5年，现在提前还20万还能省多少？”我直接把计算器甩给他：按照剩余本金65万、利率4.1%算，一次性扔进去20万，能省14.7万利息，相当于白捡一辆比亚迪秦。

最后提醒一句：房屋抵押贷款怎么还款，从来不是一道简单的算术题，而是一场和银行的心理战。你多知道一点，银行就少赚一点。今天这7条，至少能帮你少奋斗两年。别光收藏，明天就去银行把合同翻出来，逐字对照，能改一条是一条。毕竟，省下来的钱，才是你真正的年终奖。