银行提前还款利息怎么算：房贷省息攻略与公式解析
银行提前还款利息怎么算？这个问题最近在我的朋友圈里炸了锅。有人兴冲冲跑去银行，准备一把把房贷结清，结果被告知提前还款还得再交一笔利息，当场懵圈。说实话，我当初也踩过这个坑，所以今天干脆把话说明白：提前还款不是简单的“剩下多少本金一次结清”就完事，里面的弯弯绕绕比你想象的多得多。
先说最常见的两种还款方式——等额本息和等额本金。如果你签的是等额本息，前期月供里大部分是利息，后期才是本金。提前还款时，银行会把你已经还掉的利息全部认作“已发生成本”，不会退给你，只减免未来未产生的利息。听起来合理，但坑在于：你前五年还的月供里，利息占比高达70%，这时候提前还款，相当于前面白送了银行一大笔利息，节省的反而是后面那30%本金对应的利息。所以很多人发现，提前还款后省下的钱并没有想象中多。
再举个例子，我朋友阿磊，2021年贷款100万，利率5.1%，30年等额本息。还了3年后决定提前结清，银行一算：已还利息15.8万，剩余本金92.3万。他以为再交92.3万就能解套，结果银行说还要补交2.1万“提前还款补偿金”——这其实就是未来三个月的利息，因为合同里写了“提前还款需提前一个月申请，且补偿金按剩余本金3个月利息计算”。阿磊当场血压飙升，但合同白纸黑字，只能认栽。
那等额本金会好点吗？确实。这种方式每月本金固定，利息逐月递减。比如贷款100万，第一个月本金2777元，利息4250元；最后一个月本金还是2777元，利息只有11元。提前还款时，你已还的本金多，剩余利息少，银行收不到多少“未来利息”，自然更愿意让你提前还。但注意，有些银行对等额本金提前还款也要收违约金，比如贷款前三年内提前还，收1%的违约金。我同事老周就是等额本金，提前还款时省了8万利息，但被收了9000块违约金，算下来还是比继续还贷划算。
说到违约金，这里必须划重点。现在大部分银行已经取消违约金了，但会设置“还款锁定期”。比如建行规定：贷款发放后12个月内提前还款，收3个月利息作为补偿；12个月后免费。工行更狠，手机银行提前还款直接驳回，必须去线下网点预约，排队排到三个月后。最鸡贼的是某地方城商行，合同里藏了一句“提前还款需经银行书面同意”，其实就是变相拖着不让你还。
那怎么操作最划算？记住三个时间点：一是还款初期，比如贷款20年，前5年提前还最省钱；二是利率下行期，比如现在LPR降到3.95%，你之前的5.1%利率就显得特别亏，提前还能少亏点；三是银行搞活动时，有些银行年底冲业绩，会主动打电话让你提前还，这时候往往免违约金。我表哥去年12月接到招行电话，提前还50万房贷，省了12万利息，一分钱违约金没交。
最后说个反常识的：如果你手里有闲钱，但投资收益率能跑过房贷利率，其实不必急着提前还。银行客户经理最怕你算这笔账，他们巴不得你赶紧结清，好把额度放给新客户赚更多利息差。所以，银行提前还款利息怎么算？本质上是银行和借款人之间的博弈——你算得越精，银行赚得越少；你被话术绕进去，就多交几万冤枉钱。下次接电话听到“提前还款要收违约金”时，直接把合同甩给他看第几条第几款，对方立马客客气气给你走流程。
