房产抵押贷款怎么还款：等额本息与等额本金对比选
“房子押给银行了，每个月到底该怎么还钱？会不会一不小心房子就不是我的了？”——先别急，先喝口水，咱们慢慢聊，把这事聊透。
1 先搞清楚：什么叫“房产抵押贷款”？
自问自答时间：
Q：我抵押了房子，是不是房子就不是我的了？
A：当然不是！房子还是你的，只是银行有“抵押权”。只要你按时还钱，银行不会动你一根手指头。
小故事：我一个高中同学，2018年把广州天河的小两居抵押给银行，贷了200万做电商。现在2025年了，房子涨价到400万，他也提前还清了，银行爽快地把抵押注销，房子依旧在他名下。所以别怕，抵押≠卖身契。
2 还款方式到底有几种？
| 还款方式 | 每月压力 | 总利息 | 适合人群 | 小点评 |
|---|---|---|---|---|
| 等额本息 | 固定 | 偏高 | 收入稳定的小白 | 省心，但利息稍多 |
| 等额本金 | 前高后低 | 偏低 | 收入逐年上涨的宝子 | 前期咬牙，后期轻松 |
| 先息后本 | 前期低 | 中高 | 做生意周转的老板 | 适合现金流紧张期 |
| 随借随还 | 灵活 | 按天计息 | 有闲钱就还的人 | 银行产品少，得碰运气 |
3 银行扣款日到底怎么算？
很多人第一次办贷款，都会问：“我20号发工资，银行能不能25号扣？”
答案是：可以谈！
签约前跟客户经理说好，选择“对公批量扣款日”，一般能调到每月1~28号任一天。
注意：错过扣款日，就算只晚一天，征信也会记“1”。一年超过6次，就可能被银行“关注”，利率上浮或提前收贷。
4 提前还款到底划算不？
自问自答：
Q：手里突然有20万闲钱，要不要提前还？
A：看利率！
房贷利率4%以下：别急着还，拿去买年化5%的理财，利差就是白捡。
房贷利率5%以上：可以考虑提前还，省下的利息是真金白银。
小技巧：提前还款分“缩短年限”和“减少月供”。
想省利息：选“缩短年限”。
想减压：选“减少月供”。
5 万一断供怎么办？
别慌，先深呼吸。银行不是黑社会，流程大概这样：
1 逾期1~3个月：短信+电话提醒。
2 逾期3~6个月：客户经理上门走访，协商展期或转贷。
3 逾期6个月以上：银行起诉，法院拍卖房子。
真实数据：2024年广州中院公布的执行数据显示，真正走到拍卖的房子不到抵押贷款总量的0.7%。大多数人在第2步就和银行谈妥了，要么展期、要么转按揭。
6 还款路上的“坑”与“彩蛋”
坑：
自动扣款卡别放余额宝！余额宝转出到银行卡有延迟，可能错过扣款。
手机号换了一定通知银行！不然收不到扣款失败短信，逾期都不知道。
彩蛋：
有些城商行推出“随借随还”功能，当天借当天还不收违约金，适合短期周转。
部分银行允许“部分提前还款0违约金”，比如招商银行，最低1万元就能操作。
7 我的独家小建议
把房贷当“强制储蓄”：每月固定扣款，逼自己不乱花。
每年打印一次征信，看看有没有“呆账”或“关注”，早发现早处理。
利率下行周期，盯住LPR！2024年2月LPR降到3.95%，很多人转LPR后月供少了好几百。
8 一张图看懂“还款全流程”
签约 → 放款 → 次月扣款日 → 每月自动扣 → 有闲钱可提前还 → 结清 → 银行出具《结清证明》 → 去房管局注销抵押 → 房子完全“解套”！
9 彩蛋故事：我堂哥的“神操作”
堂哥2020年抵押了深圳南山的老破小，贷了300万，利率5.15%。
2022年炒股赚了80万，他做了两件事：
1 提前还了100万本金，选择“缩短年限”，原本25年缩到18年。
2 剩余贷款转LPR，利率降到4.3%。
现在月供比之前还少800块，总利息省了将近70万。他原话：“银行的钱该省就省，别客气！”
