还款利率怎么算：等额本息、等额本金公式详解

上周和闺蜜在咖啡馆聊起房贷，她一脸愁苦地说：“明明只贷了120万，怎么30年要多还90多万？”我一句话就戳中她：“你算过还款利率怎么算吗？”她摇摇头。其实，大部分人签完合同就把计算器塞进抽屉，直到每月扣款短信弹出，才发现利息像滚雪球一样越滚越大。今天咱们就把这个雪球拆开，看看它到底怎么滚的。

先说最常见的等额本息。银行给的“月供”里，利息和本金是动态的。第一个月，你欠银行的钱最多，所以利息最高；之后本金逐月减少，利息也跟着往下掉。拿我那套房举例：贷款100万，年化4.3%，30年。银行系统里，每个月的利息=剩余本金×月利率。第一个月利息3583元，本金只占月供的很小一部分；到了第180个月，利息只剩不到1800元，本金占比却超过七成。很多人误以为“还款利率怎么算”就是拿总利息除以贷款额，其实这样算出来的数字比真实利率低得多，因为本金一直在变。

如果你选的是等额本金，算法更直观。每月还的本金固定，利息随剩余本金递减。同样是100万贷款，首月本金2777元，利息3583元；最后一个月，本金还是2777元，利息却只有不到10元。前期压力大，但总利息比等额本息少十几万。我的前同事小赵就是靠这种算法，提前五年还完商贷，省下一辆特斯拉的首付。

再说说容易被忽略的“实际利率”。有些银行会玩文字游戏，把手续费、管理费包装成“低息”。比如某消费贷宣称月息0.35%，听起来年化才4.2%，但加上一次性3%的手续费，实际年化逼近8%。想知道真实成本，可以用IRR公式，把每笔现金流输入Excel的IRR函数，出来的数字才是你真正承担的利率。去年我帮表弟算过一笔装修贷，名义利率3.8%，IRR一算居然5.7%，当场劝退。

当然，也有省利息的“野路子”。我朋友阿敏去年把公积金账户里的钱提取出来，提前还了20万商贷。她的逻辑很简单：公积金存款利率只有1.5%，而商贷利率4.1%，提前还款等于“赚”了2.6%的无风险收益。不过要注意，部分银行提前还款会收违约金，最好提前在合同里翻一翻，或者直接打客服电话确认。

最后提醒一句：别被“利率打折”冲昏头。去年某城商行推出首套房利率9折，看起来很香，但附加条件是必须买1万块的理财。我算了下，理财收益3.5%，贷款折扣后利率4.05%，综合成本反而比别家4.3%的纯商贷高。所以，下次再听到销售说“还款利率怎么算都划算”，不妨掏出手机，打开计算器，把真实成本一笔笔敲出来。毕竟，钱是自己的，账算清了，心里才踏实。