房贷提前还款方式：一次性还是部分更划算？流程详解

房贷提前还款方式，最近像“暗号”一样，在不同微信群里反复出现。我发小阿良上周刚去银行排了3小时队，就为问一句“能不能多还点”，结果柜员甩给他一张A4纸，密密麻麻写着四种：全部结清、部分缩期、部分减月供、双管齐下。他当场懵了，发微信问我：怎么选才不吃亏？我连夜把银行的朋友、做房产公众号的学姐、刚办完手续的邻居全拉了个群，聊完才发现，门道比大家想得深多了。

先说最猛的“全部结清”。听起来爽，一把清零，利息归零，适合手里突然多了大笔现金的人。但别忘了，有的银行会收违约金，尤其是贷款头三年，比例在1%-3%之间浮动。我邻居老赵去年卖了一套小房子，手里多了一百多万，兴冲冲去结清，结果被告知要交两万多违约金。他当场血压飙到160，最后硬是拖到满三年再去，省了将近一半罚金。所以，全部结清之前，一定先翻出合同，把“提前还款违约金”那几行小字拍照放大看三遍。

再聊“部分缩期”。这招适合收入稳定、想早点摆脱月供的人。比如贷款还剩80万，期限20年，你一次多还20万，银行会问：你是想月供不变缩短期限，还是期限不变减少月供？选缩期，利息能省一大截。我学姐算过，80万商贷、利率4.1%，一次性多还20万并缩期，总利息能省将近18万，相当于一辆中配特斯拉。但代价是月供压力不变，得确保工资不会突然缩水。

“部分减月供”则是反向操作，适合现金流紧张、想喘口气的家庭。同样多还20万，期限不变，每月能少还一千多。银行朋友透露，今年选这个选项的人明显增多，尤其是生了二胎、换了学区房的家庭，手里有点余钱，但未来教育支出像无底洞，他们宁可先降低月供，给自己留安全垫。不过减月供省下的利息远低于缩期，心理安慰大于实际收益。

最骚的是“双管齐下”——多还一笔，既缩期又减月供，只是比例得自己跟银行谈。我同事阿May就这么干，去年年终奖发了15万，她跟客户经理磨了半小时，把其中10万拿来缩期，5万拿来减月供，客户经理被磨得没脾气，现场给她出了方案：贷款期限从20年压到17年，月供从6800降到6200，利息省了差不多12万。她回家把Excel表甩到家族群，立马收获一排“牛”的表情包。

当然，现实永远比理论狗血。有人想提前还，银行却拖着不给预约，理由千奇百怪：系统升级、额度用完、经理休假。最离谱的是，有网友吐槽，银行说“提前还款会影响我的绩效考核”，让他再等两个月。对付这种，只能硬刚：打客服电话、去银保监会官网留言、现场拍视频取证，三板斧下来，银行基本秒怂。

最后提醒一句，不管选哪种房贷提前还款方式，别光听银行怎么说，一定自己拿Excel拉张表，把违约金、节省利息、机会成本全算进去。省下来的几十万，才是真·年终奖。