房贷还款公式大全：等额本息与等额本金对比计算
“房贷还款公式”这六个字，像一把钥匙，咔哒一声拧开了无数年轻人关于“家”的焦虑阀门。我第一次把它输入搜索框时，手指都在抖：万一算出来月供比工资还高，是不是连做梦的资格都没了？别急，今天咱们就掰开揉碎聊聊这个公式，顺带把我踩过的坑、流过的泪，全都打包送你，争取让你少掉几根头发。
先说结论：银行常用的房贷还款公式就俩——等额本息和等额本金。别看名字像孪生兄弟，性格却南辕北辙。前者像温水煮青蛙，月供固定，前期利息占大头；后者像蹦极，首月最疼，之后逐月递减。我第一次买房时，销售小姐姐把等额本息夸成花，说“压力小”，结果我回家一算，30年利息比本金还多出40万，当场傻眼。后来才知道，银行偏爱等额本息，是因为利息前置，他们回款快；而对我们普通人来说，如果打算提前还款，等额本金反而更划算——省下的利息，够给娃报十年兴趣班。
那具体怎么算？别被“房贷还款公式”吓到，其实初中数学就能搞定。拿等额本息举例：月供=贷款本金×月利率×^还款月数÷[^还款月数－1]。看着瘆人？教你个野路子：直接在微信搜索“房贷计算器”，输入金额、年限、利率，3秒出结果。但注意，计算器不会告诉你：利率是浮动的。我2021年签合同是4.9%，去年降到4.3%，月供瞬间少了500块，比抢双十一红包还开心。所以签合同前，一定咬死“LPR浮动利率”，别被忽悠选固定利率——未来降息是大趋势，省下的钱够全家去三亚过冬。
再说个反常识的：提前还款未必越早越好。我邻居2020年咬牙提前还了50万，结果去年公司裁员，现金流断了，急得挂房卖。银行客户经理偷偷透露：等额本息还款超过1/3年限后，利息已经还掉大半，这时候提前还，省不了多少。真想提前还？选等额本金，或者像我一样，把闲钱扔逆回购，年化2.5%虽低，但灵活，真有事还能救急。
最后提醒一句：别光看“房贷还款公式”，忘了隐藏成本。我买房时，契税、维修基金、中介费杂七杂八又掏了20万，直接掏空公积金。现在每次路过售楼处，看到小年轻被“零首付”吸引，都想冲进去大喊：“算清楚再签字！”毕竟，房子不是爱情，不爱了能离婚；贷款是刻在征信上的刺青，一背就是半辈子。
写到这里，我看了看手机银行——下个月的月供已经扣款成功。窗外万家灯火，其中一盏终于属于我。房贷是座山，但翻过去，就是家的方向。共勉。
