房贷还款计算：等额本息vs等额本金，省钱方案一目了然
“终于把首付攒够了，可一想到后面三十年的月供，心里还是打鼓。”昨天带看房的路上，客户小赵这句话让我特别有共鸣。很多人和他一样，对房贷还款计算这件事既好奇又犯怵。今天，我就用一段真实经历，把房贷还款计算这件事拆给你看，保证看完就能自己动手算。
先交代背景：小赵两口子想买套总价300万的小三房，首付三成90万，剩下210万走纯商贷，利率按最新的LPR4.2%算，期限30年。他们最纠结的，是选等额本息还是等额本金，到底哪种更划算。
先说结论：没有绝对划算，只有适合当下的现金流。为了让他们听得明白，我现场掏出手机，打开银行自带的房贷计算器，分别输入210万、30年、4.2%，先跑了一遍等额本息。页面跳出来的数字是月供元。小赵瞪大眼睛：“怎么比我想象的低？”我提醒他，别看数字低，前面几年利息是大头。点开还款计划表，第一年利息就占了月供的七成多。换句话说，前五年如果提前还款，省下的利息非常可观。
接着我又切到等额本金模式。首月月供元，每月递减22元左右，三十年总利息比等额本息少了将近37万。小赵老婆一听“省37万”立刻心动，但小赵却皱眉：“首月多出2700块，压力有点大。”我让他们把两口子近半年流水和年终奖摊开算，发现年终奖能覆盖前三年多出来的部分，日常开销也留有余地。于是建议他们选等额本金，再配一个随借随还的消费贷做备用金，既省利息又防万一。
到这里，房贷还款计算还没完。我提醒他们，LPR每年1月1日会重新定价，如果明年利率降到4.0%，两种还款方式都会再省一笔。所以最好把贷款合同里的“重定价日”改成次年1月1日，别小看这个细节，晚一个月就可能多付上千块利息。
临走前，我把常用的小技巧整理成便签塞给他们：
手机银行App搜“房贷计算器”，输入金额、年限、利率，一分钟出结果，比Excel方便。
如果想提前还款，一定先打银行客服问清是否收违约金，有的银行满一年就不收了。
等额本息适合收入稳定、未来大额支出多的家庭；等额本金适合前期还款能力强、想尽量少付利息的人。
别忘了把公积金账户余额留着冲还贷，能直接抵本金，比放在活期划算得多。
回家的路上，我刷到一条热搜：#提前还房贷要排队三个月#。留言区里全是“后悔没早点算”“银行不让还”的吐槽。其实，房贷还款计算这件事，最忌讳临时抱佛脚。买房前把数字跑三遍，心里有了谱，后面再遇到利率浮动、收入变化，也能从容调整。
最后提醒一句，所有计算器都只是工具，真正的核心是你的现金流。月供别超过家庭月收入的40%，留一点弹性，生活才不会被房贷绑架。今晚有空，不妨把自家贷款翻出来，按今天的方法重新算一遍，也许能发现省下一辆车的空间。
