按揭提前还款利息怎么算，公式细则与省钱技巧全解析
“按揭提前还款利息怎么算？”上周日，邻居小赵拎着一袋水果来敲门，问的就是这句话。他刚拿到年终奖，想给房贷减减负，却在手机银行里被各种试算表绕晕了。我泡了两杯茶，把他的合同铺在茶几上，一边翻条款一边给他算了一笔账，他听完直呼“原来这么简单”。今天把那天讲的掰开揉碎写下来，给同样纠结的你一个参考答案。
先说结论：提前还款能省多少利息，关键看“剩余本金×剩余期限×实际利率”这三个变量。很多人误以为只要一把钱砸进去，利息就全免，其实银行是按日计息，哪天还、还多少、还剩多久，都会让数字跳动。
一、先把合同翻到“计息方式”那一页
大部分银行写的是“等额本息”或“等额本金”。
等额本息：每月还款额固定，前期利息占比高，后期本金占比高。提前还款时，你已经付掉的大头利息不会退还，省的是后面还没生出来的那部分。
等额本金：每月本金固定，利息随剩余本金递减。提前还款后，剩余本金骤降，下月利息直接腰斩，省得比等额本息更直观。
把合同里的“利率”抄下来，别用基准利率，用你实际拿到的上浮或折扣后的年化数字。小赵签的是LPR+80BP，也就是4.65%，这数字后面要用。
二、打开银行App，找到“提前还款试算”
几乎所有银行都有这个按钮，但藏得深。点进去后会出现两种选项：
缩短年限，月供不变；
减少月供，年限不变。
如果你想省最多利息，选第1种。小赵还剩28年、93万本金，试算结果显示：一次性还30万，可省利息约37.8万；若选第2种，只省18.4万，差距快一倍。原因很简单——利息是按时间滚雪球，时间越短，雪球越小。
三、别忘了违约金这个小妖精
2024年之后，多数银行对还款满1年的客户免违约金，但部分城商行仍要收1%～3%。小赵的银行收1%，30万就要交3000块，看似肉疼，但对比省下的37.8万，忽略不计。如果你还没满一年，先等等，别让违约金吃掉收益。
四、两种隐藏玩法，知道的人不多
部分银行允许“随借随还”模式，还进去的钱可以再次提取，按日计息。适合年终奖不定、又怕现金流紧张的人。
公积金对冲+商贷提前还款组合。先把公积金账户里的余额一次性冲抵本金，再对商贷部分提前还款，双重省息。小赵公积金里有11万，冲抵后商贷本金降到82万，再提前还30万，利息直接砍半。
五、算完账，还要算心理账
提前还款本质上是“无风险收益”与“其他投资收益”的PK。假设你房贷利率4.65%，而你银行理财只能给到3.2%，那提前还款就是白捡1.45%的利差；反之，如果你能稳稳做到6%以上投资回报，就别急着还，拿现金去赚差价。小赵去年基金亏了12%，听完这句立刻决定先还房贷，“至少不亏”。
最后，把那天写在便签上的公式留给你：
节省利息≈剩余本金×年利率×剩余年限－违约金－机会成本
把数字填进去，一分钟出结果。下次再有人问“按揭提前还款利息怎么算”，你直接把这篇文章甩过去，省得再泡一壶茶。
