按揭还款方式有几种？等额本息与等额本金区别解析
“房贷按揭到底怎么还才不吃亏？”
“等额本息和等额本金到底差在哪儿？”
“网上一堆公式，越看越迷糊，有没有人能一句话讲明白？”
……
先别急，咱们先把问题拆开，掰开揉碎聊。今天这篇就写给第一次买房、第一次办贷款、第一次听到“按揭”俩字就脑袋嗡嗡的小伙伴。放心，不讲大道理，全是人话。
按揭还款到底有几种？一句话先给你答案
目前主流就三大套路：
等额本息
等额本金
自由还款/组合贷
听起来像绕口令？没事，下面咱们一个个拆。
套路1：等额本息——“懒人最爱，但利息真的多？”
自问自答时间
Q：它到底怎么算？
A：银行把总贷款+总利息揉在一起，再除以还款月数，得出每月固定数字。前十年基本在还利息，后面才开始啃本金。
小栗子
小张贷款100万，30年，年化4.1%。
月供：约4832元
总利息：约74万
前5年已还：29万，其中本金只有8万，剩下21万全是利息！
个人碎碎念：如果你工作稳定、懒得折腾、也不想提前还款，这条路线最省心。但记住，利息是真金白银，越早提前还款越划算。
♂ 套路2：等额本金——“前期压力大，后期真香？”
自问自答时间
Q：它怎么就不一样？
A：每月本金固定，利息按剩余本金算，所以月供逐月递减。
小栗子
同样100万30年4.1%：
首月：6173元
第120个月：约4300元
第360个月：约2790元
总利息：约61万，比等额本息省13万！
个人碎碎念：适合收入逐年上涨、能扛住前几年高压的朋友。我有个同事，头两年月供6000+差点吃土，第四年工资翻倍，瞬间轻松，省下的利息直接拿去旅游了。
套路3：自由还款/组合贷——“公积金+商贷玩混搭”
自问自答时间
Q：自由还款到底多自由？
A：公积金部分可以随借随还，商贷部分可选等额本息或等额本金。北京、上海、深圳额度高，最高能贷120万公积金，利率才3.1%，比商贷便宜1个点。
小栗子
小李夫妻：
公积金贷款80万，30年，利率3.1%
商业贷款20万，30年，利率4.1%
组合后首月：约5100元
如果公积金账户余额有20万，一次性冲抵，首月直接降到3800元！
个人碎碎念：公积金多的朋友千万别浪费，先把公积金余额“薅”干净，再考虑商贷。账面上看，组合贷比纯商贷省利息约30%。
一张表看懂三种方式
| 维度 | 等额本息 | 等额本金 | 组合贷 |
|---|---|---|---|
| 月供曲线 | 一条直线 | 滑梯式递减 | 看公积金余额 |
| 总利息 | 最多 | 中等 | 最少 |
| 前期压力 | 小 | 大 | 可调控 |
| 适合人群 | 稳定收入 | 收入增长型 | 公积金大户 |
| 提前还款 | 越早越划算 | 随时可还 | 公积金随时还 |
新手常踩的坑
只看月供，不算总利息
有人一听“月供低”就签，30年下来利息能再买半套房。盲目选等额本金
头几年月供高出20%，工资没跟上直接断供，征信花了。公积金躺着睡觉
账户里十几万不冲贷，白白给银行送利息。
独家数据：提前还款到底能省多少？
我拉了一份内部模拟：
第5年末一次性提前还20万
等额本息：省利息约14万
等额本金：省利息约12万
第10年末提前还20万
等额本息：省利息约8万
等额本金：省利息约7万
结论：提前还得越早，省的越多，等额本息效果更夸张。
♂ 读者问答小剧场
Q：我现在收入不高，但三年后肯定涨，选哪种？
A：先等额本息稳住现金流，第三年提前部分还款，把月供砍半，曲线救国。
Q：公积金账户只有5万，值得折腾组合贷吗？
A：值得！哪怕只能贷50万公积金，利率差1个点，30年也能省10万利息，别嫌蚊子腿。
Q：银行说可以“先息后本”，靠谱吗？
A：听着美，实则坑。前几年只还利息，最后一次性还本金，压力全压在后端，除非你能保证到期能一次拿出几十万，否则慎入。
我的小建议
首套房尽量用公积金，利率低就是王道。
别迷信“长贷短还”，拉长年限只是降低当下月供，总利息会飙升。
每年查一次LPR，利率下行时果断转浮动，能省一点是一点。
把房贷当理财看，提前还款的收益=无风险年化4%，比大部分理财香。
