房贷提前还款计算器,利息节省公式,等额本息vs等额本金
“提前还房贷，到底冤不冤？”
朋友阿May前阵子突然问我这句话，她手里攒了20万，正纠结要不要一把砸进房贷里。其实啊，十个房奴九个都在心里打过这算盘：
——“利息那么高，早还早轻松？”
——“可银行理财也能赚4%，是不是更划算？”
别急，咱们一步步拆，像剥橘子一样，把汁水全挤出来。
1. 房贷提前还款到底在还什么？
先别急着掏计算器，得搞清楚：提前还的到底是本金还是利息？
等额本息：每月还款额固定，前期利息占大头，后期本金占大头。
等额本金：每月本金固定，利息逐月递减，总利息比等额本息少，但前期月供压力大。
举个栗子：
阿May贷款100万，利率4.3%，30年等额本息，总利息约78.5万；如果改成等额本金，总利息约64.7万，直接省下13.8万！
所以啊，提前还款=直接砍本金，砍得越早，利息省得越多。但！得看砍在哪一步。
第1-5年砍：效果炸裂；第20年砍：基本鸡肋。
2. 怎样快速算出能省多少钱？
别怕公式，我给你一张“懒人表”，直接对号入座
| 剩余本金 | 剩余年限 | 当前利率 | 提前还10万能省利息 |
|---|---|---|---|
| 80万 | 25年 | 4.3% | 6.8万 |
| 50万 | 15年 | 4.3% | 3.2万 |
| 30万 | 8年 | 4.3% | 1.1万 |
怎么算？手机银行APP里搜“提前还款试算”，30秒出结果。
我自己的小秘诀：把试算结果截图，和银行理财4%收益对比，一目了然。
3. 哪些钱适合提前还？哪些钱打死别动？
自问自答时间到！
Q：手里只有应急金，要不要还？
A：别！至少留6个月生活费，万一失业或生病，房子可不会给你发钱。
Q：公积金利率才3.1%，提前还吗？
A：不急。你把这钱丢到债基里，年化3.5%稳稳的，等于“白嫖”银行差价。
Q：商贷利率5.5%，手里有闲钱？
A：冲！5.5%的确定性收益，比任何理财都香。
4. 银行套路深，提前还款要踩哪些坑？
敲黑板，这三件事一定提前问：
违约金
有的银行1年内提前还收3%，2年内收2%，3年后才免。直接电话客服：“我合同第几条写的？”预约排队
北上广深热门网点排队3个月起步，早点在手机银行点预约，别临到头傻眼。缩期 or 缩额
缩期：月供不变，年限缩短，省利息最多。
缩额：年限不变，月供减少，手头宽松。
我选缩期，毕竟“长痛不如短痛”。
5. 真实案例：30万提前还款到底值不值？
说说我表哥的故事：
2021年，他剩30万本金，20年，利率5.05%。
那年他年终奖发了15万，纠结买理财还是提前还。
我帮他算了笔账：
| 方案 | 预期年化 | 20年后本息 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 提前还款 | 省息约14万 | —— | 无风险 |
| 银行理财 | 4.5% | 约36万 | 需承担波动 |
最后他选了提前还，原因很简单：“我不想每天睁眼就欠银行钱。”
现在他每月少还1000多，拿这笔钱定投指数基金，反而更安心。
6. 我的“独家小配方”：三看三不看
看：
看利率：商贷>5%就冲，公积金<3.5%悠着点。
看年龄：35岁前现金流旺，缩期更划算；45岁后求稳，缩额减压。
看通胀：今年CPI才0.2%，钱存银行跑不过贷款利息，提前还就是锁收益。
不看：
不看“别人都说”——有人炒股一年翻倍，你能吗？
不看“万一以后利率降”——降了你再贷出来装修也行。
不看“房子要涨”——涨跌和你欠银行多少钱，半毛钱关系都没有。
7. 懒人行动清单
打开银行APP→贷款→提前还款试算→截图保存
打客服电话问违约金+预约时间
对比手头资金未来3年用途
决定缩期 or 缩额，手机点预约
还款成功后，把省下的月供定投指数基金，闭环！
彩蛋：银行经理偷偷告诉我的小秘密
上周喝咖啡，某股份行经理小声说：“每年1月是提前还款高峰期，系统容易崩，12月提前约，成功率+30%。”
我试了，真香，预约秒过。
