住房商业贷款提前还款怎么选,缩短年限还是减月供
“姐，你听说了吗？住房商业贷款提前还款居然还能省出一辆特斯拉！”上周五的闺蜜聚餐，阿May的一句话把整桌人的手机都震到锁屏。她掏出手机给我们算账：三年前在北京入手的小两居，贷款120万、利率5.05%，当初觉得30年慢慢还无压力，结果一算利息居然要112万！上个月她咬牙把年终奖＋爸妈支援的钱凑了60万做部分提前还款，选了“缩年限不减月供”，系统显示直接节省了约36万利息，相当于白捡一辆Model Y。一桌人瞬间安静，只剩下火锅咕嘟咕嘟的声响，大家眼里都在噼里啪啦打算盘。
我连夜回家把房贷合同翻出来，才发现我们都被“等额本息”四个字温水煮青蛙了：前五年还的基本全是利息，本金像乌龟爬。于是连夜恶补攻略、打了三通银行客服电话，把提前还款的门道彻底扒了个底朝天——今天这篇，就把我踩过的坑、攒到的技巧、银行的真话一次性打包给你，省得你像我当初那样，在搜索框里反复输入住房商业贷款提前还款却跳出一大堆广告软文。
先说最常被问的三个灵魂问题：
到底要不要提前还？
公式简单粗暴：如果你的理财年化收益跑不赢房贷利率，那就还。别被“通胀”忽悠，普通人能把年化做到4%以上且长期稳定的凤毛麟角。我拉了自己近三年的基金收益截图，2.8%，果断投降。部分还款选“缩年限”还是“减月供”？
银行默认给你“减月供”，看似每月轻松，实则利息省得有限。想省钱，一定选“缩年限”！像阿May那样直接把剩余贷款周期从27年砍到11年，利息少一大截。记得在手机银行里操作时点“自定义”，不要被默认选项带跑。违约金到底收不收？
建行、工行大多数支行已经取消违约金，但农行部分网点仍要收1%—3%。提前一天打贷款支行的电话录音为证，别信网点大堂经理随口一说。我就遇到两个回答不一样的客服，后来拿出录音才办成。
接下来是实操锦囊，一步都不能错：
预约：工农中建都能在手机银行直接约，招行需要线下取号。热门城市要提前15天抢额度，上海的朋友告诉我，她凌晨0点蹲点才约到号。
准备材料：身份证、借款合同、还款卡，最好再带一份最近6个月流水，有银行会抽查。
扣款日：一定避开还款日当天！不然系统会先扣月供，提前还款部分会被顺延到次月。
结清后：让他当场给你《贷款结清证明》，再去房管局办抵押注销，北京现在可以线上预约，别嫌麻烦，否则房子卖的时候哭都来不及。
当然，也有三种人真没必要凑热闹：
① 公积金贷款利率只有3.1%，闭眼拿现金更香；
② 做生意需要现金流，提前还款等于自断粮草；
③ 单身且未来两年要置换，提前还可能影响首付比例认定。
我把所有流程和表格模板做成了PDF，连同自己用Excel算的利息对比表，丢在读者群里，不到两天就被转疯了。后台留言里点赞最高的，是一位92年的男生：“看完立刻约了下周二提前还款，省了26万利息，准备拿这钱给女朋友换个DR钻戒，求婚台词都想好了——‘省下的利息当彩礼，嫁给我吧！’”
看完这篇，如果你也准备动手，今晚就做两件事：先把房贷利率和理财收益率写在同一张便签上，再打开手机银行看看预约额度。别让那串每天偷偷跳动的利息数字，偷走你本该拥有的特斯拉、钻戒或者一次说走就走的环球旅行。毕竟，住房商业贷款提前还款这件事，早一天动手，利息就少一天；晚一天犹豫，银行就多赚你一顿海底捞的钱。
