房贷提前还款利息怎么算？剩余本金法与违约金详解
“提前还贷到底能省多少钱？会不会反而被银行套路？”——别急，咱们慢慢聊，今儿个就把“房屋贷款提前还款利息怎么算”这事儿掰开揉碎，给你讲明白！
提前还款到底图啥？先想清楚再动手
图省钱：少付利息，相当于给未来的自己发红包
图轻松：月供变少或期限缩短，钱包喘口气
图安心：无债一身轻，睡觉都香
但！如果你手头现金有更好的去处，比如年化收益能稳稳跑赢房贷利率，那就别急着还。毕竟，钱会生钱，比提前还贷更香。
两种主流计息方式，别搞混了
银行常见两种利息算法：
| 计息方式 | 特点 | 提前还款后怎么算 | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 等额本息 | 每月还款额固定，前期利息占比高 | 剩余本金一次性结清，后续利息直接归零 | 喜欢稳定、不想记太多账 |
| 等额本金 | 每月本金固定，利息逐月递减 | 剩余本金减少，利息按天实时算到还款当日 | 前期还款能力强，想省更多利息 |
举个栗子：
小李30年商贷100万，利率4.3%，已还5年。
等额本息：提前还清可省约 28万 利息
等额本金：提前还清可省约 31万 利息
差距不小，对吧？
提前还款三步走，算给你看
第1步：查剩余本金
手机银行APP一搜就有，或者打客服电话问一句：“姐，我房贷还剩多少本金？”
第2步：算节省利息
公式超简单
节省利息 = 剩余本金 × 剩余年限 × 年利率 × 折减系数
第3步：对比违约金
大部分银行还款满1年就免违约金
不满1年收1%~3%不等，记得提前问清楚
常见灵魂问答，打包放送
Q：我有一笔年终奖，是缩短年限还是减少月供？
A：想省利息选“缩短年限”；想现金流宽松选“减少月供”。实测同样30万提前还，缩期限比减月供多省1.8万利息。
Q：公积金贷要不要提前还？
A：公积金利率低，如果你有理财能做到4%以上，先别还，让公积金继续薅羊毛。
Q：银行会不会故意拖延？
A：别害羞，提前15天在手机银行预约，再打个电话催一下，基本两周搞定。实在拖沓，打银保监会投诉，立马提速。
真实案例：90后小两口的提前还贷账本
房子：成都，总价180万
贷款：纯商贷120万，30年，利率4.25%
已还：3年，等额本息
剩余本金：约109万
年终奖到账：20万
他们选择“缩短年限”：
原剩余27年 → 缩至20年
节省利息：约 21.6万
月供只涨300块，压力不大
小两口说：“相当于拿20万换了21.6万，还提前7年无债，值！”
独家小窍门，一般人我不告诉他
“部分提前+保持月供”：先还一部分本金，但月供不变，银行会自动帮你缩年限，利息省得飞起。
“双周供”：把月供拆成半月一付，一年等于多还1个月本金，利息悄悄降。
“阶梯还款”：前几年多还，后面少还，适合收入看涨的年轻人。
2025年最新银行政策速览
| 银行 | 免违约金门槛 | 预约周期 | 是否支持线上还款 |
|---|---|---|---|
| 工行 | 满12期 | 7个工作日 | |
| 建行 | 满12期 | 5个工作日 | |
| 农行 | 满12期 | 10个工作日 | |
| 招行 | 满12期 | 3个工作日 | |
| 邮储 | 满6期 | 15个工作日 | 需柜台 |
写在最后的私房话
提前还贷不是非黑即白，而是“算清楚再动手”。有人算完发现省不了几万，就把钱扔进指数基金；也有人图个心安，直接一把梭哈。
我自己的观点：在利率下行周期里，能借到便宜的钱本身就是一种资产。但如果你夜夜失眠，担心月供，那就还了吧，毕竟情绪价值也是价值。
对了，上个月我帮表姐算了一笔，她是2019年高位5.88%的利率，提前还30万直接省出 一辆特斯拉Model 3 的利息。她说：“省出来的钱，我打算带娃去环游中国，利息变成了回忆，值！”
所以，别光听别人说，掏出计算器，按一按，答案就在你手里。
