房贷还款方式哪种划算？等额本息vs等额本金全解析

每次去银行办房贷，客户经理都会把“等额本息”和“等额本金”两张还款计划表摊在面前，问我到底选哪种。那时候我对房贷还款方式只有一个模糊概念：前者月供固定，后者前期压力大。可真正坐下来算细账，才发现差别远不止这一句话。

先说我自己踩过的坑。2019年买房，总价280万，贷款196万，利率5.15%。客户经理推荐“等额本息”，理由是“每月7 000出头，压力小”。我脑子一热就签了。三年后打印流水，才发现已还26期，本金只少了不到8万，利息却给了17万。那一刻才明白，房贷还款方式里藏着时间价值——银行先用高利息“锁死”前几年，后期才慢慢让本金登场。

后来给妹妹做参谋，我让她选了“等额本金”。同样196万、30年、5.15%，首月月供9 200元，每月递减15元左右。她咬牙扛了半年，现在月供已降到8 800元，总利息比我的方案少了整整28万。可见，房贷还款方式不是简单的数字游戏，而是现金流与未来预期的平衡：收入稳定且增长快，等额本金更省；年轻家庭开销大，等额本息更稳。

除了这两种主流方案，还有两种小众但实用的房贷还款方式容易被忽略。一是“双周供”，把月供拆成半月一次，一年还26次，相当于多挤出一个月本金，30年能省十几万利息。二是“随借随还”的公积金冲还贷，把公积金账户当活期钱包，有余额就冲本金，利息按天算，适合公积金高且现金流灵活的人。北京、上海、深圳已开放线上预约，不少银行APP里就能一键开通。

最后提醒一句，选房贷还款方式前，先拉一张家庭五年现金流表：工资、奖金、育儿、父母医疗都列进去，再让信贷经理按不同方案跑模拟。别怕麻烦，银行系统里点几下就能出结果。把利息差除以你的心理舒适度，答案往往就出来了。毕竟，房子是用来住的，贷款是用来还的，别让房贷还款方式成为生活的隐形枷锁。