买房提前还款利息怎么算：剩余本金×日利率×天数
买房提前还款利息怎么算？这个问题最近把我整得头大。上周刚拿到年终奖，本来想提前把房贷还一部分，结果一翻合同、一问银行，发现里面的弯弯绕绕比我想象的多得多。今天我就把自己踩过的坑、算过的账、问过的专家，统统整理出来，给同样想提前还款的你一个参考。别小看这一步，算清楚能省下一台车，算糊涂可能白搭几年利息。
先说最关心的问题：提前还款后，利息到底怎么变？银行不会直接告诉你“省了多少钱”，而是给你一堆术语：剩余本金、计息天数、违约金、重新定价日……我一开始也懵，后来拉着在银行做信贷的朋友喝了三杯咖啡才搞明白。核心就一句话：提前还款后，银行会按剩余本金重新计算利息，已还部分不再计息。但具体到算法，各家银行、不同合同条款，差别大到离谱。
举个例子。我2021年贷了100万，利率5.1%，等额本息30年。正常还到第36个月，累计还了18万利息、6万本金。如果这时提前还20万，银行会先把这20万从剩余本金94万里扣除，剩下74万重新按29年算利息。听起来简单？但魔鬼在细节：有的银行要求“提前还款需提前一个月申请”，有的则规定“还款后月供不变，缩短期限”，还有的会收1%违约金。我朋友在某大行办的，提前还50万被收了5000块违约金，当场心梗。
这里插一句：买房提前还款利息怎么算，关键看你选哪种方式。银行一般给两个选项：一是“月供不变，缩短期限”，二是“期限不变，减少月供”。我算了下，选第一种能省更多利息。比如我那100万贷款，提前还20万后缩短期限，总利息能少37万；如果选减少月供，只能省18万利息，但每月压力小。怎么选？看你现金流。像我这种年终奖不稳定的，果断缩短期限，早还早轻松。
还有一个隐藏知识点：重新定价日。我的贷款每年1月1日重新定价，如果12月提前还款，次年1月就能按新本金算利息；但如果2月还，要等到下一年1月才生效。中间白白多付11个月利息。所以最佳还款时间是重新定价日前一个月，这个细节银行经理一般不会主动提醒你。
最后提醒一句：别盲目跟风提前还款。我同事去年把理财的钱全拿去提前还贷，结果今年家里老人重病，理财赎回要手续费，房贷又没法再贷出来，现金流直接崩了。提前还款前，留好6个月家庭开支，剩下的再考虑还贷。毕竟利息再低，也比不上突发状况时的救命钱。
写到这里，手机银行刚发来短信：我的提前还款申请通过了，下个月开始月供少1800，期限缩短8年。那一刻，突然觉得加班都值了。如果你也在纠结买房提前还款利息怎么算，不妨按我的方法先算一遍，再带着问题去银行问清楚。记住，省下来的每一分利息，都是未来生活的底气。
