房贷怎么还款最划算？等额本息还是等额本金

“哎，你说，买了房子之后，每个月到底要怎么还房贷才不吃亏？”
这是我去年刚拿到钥匙时，心里蹦出的第一个小问号。别急，今天咱们就掏心窝子聊聊这事儿，给第一次踏进房贷大门的小伙伴铺条不那么硌脚的路。

先搞懂：房贷到底长啥样？

自问：房贷是不是就是银行说多少我就还多少？
自答：当然不是！银行给你钱，你签的是一份“分期付款+利息”的合约，里面藏着三种最常见的还款姿势。

1. 等额本息

2. 等额本金

3. 公积金自由还款

一分钟看懂三种姿势

我该怎么选？灵魂三问

1. 我每月到手多少钱？

2. 未来五年收入会大涨还是平稳？

3. 抗风险能力咋样，怕不怕突然断供？

拿我自己举例：月薪1.2万，年终奖2万，选了等额本金。为啥？因为我算了笔账——

案例小剧场
贷款100万，利率4.1%，30年：

• 等额本息：总利息约74万，月供4860元。

• 等额本金：总利息约61万，首月供6200元，第60个月降到5300元。

我咬咬牙，前三年少下馆子，省下了13万利息，够给娃报十年兴趣班了！

实操篇：怎么还才不被银行“套路”

♂提前还款到底香不香？

• 香！但分时候：贷款前5年提前还最划算，因为利息占大头。

• 不香的情况：公积金利率低到3.1%，你理财年化能做到4%以上，就别急着还，让钱生钱。

转按揭 or 转公积金？

• 商贷转公积金：利率立降1个点，100万贷款30年省利息大约20万，但你要有足额公积金余额+房东配合。

• 转按揭：别瞎听中介忽悠，手续费+评估费+担保费一加，省下的利息可能还不够跑腿费。

隐藏技能：双周供

国外流行，国内少数银行悄悄开放。把月供拆成两周一次，一年多还了半个月本金，30年省利息大约8%。缺点：对现金流要求更高，适合夫妻双职工。

避坑指南：90%新手会踩的雷

1. 只看利率不看LPR重定价日

   • 银行默认每年1月1日按最新LPR调整，如果你贷款在7月批的，等于白白多付半年高息。

2. 逾期一天就上征信

   • 别信“宽限期”传说，有的银行真不客气，征信上留个小黑点，未来五年办信用卡都费劲。

3. 把装修贷当房贷一起还

   • 装修贷利率通常高2-3个点，混在一起看似方便，实则血亏。分开还，装修贷尽量短周期。

我的独家小偏方

去年我做了个“房贷减压表”，贴在冰箱门上：

• 每月工资到账先存500到“备用金”账户；

• 年终奖70%提前还贷，30%带全家旅行；

• 把等额本金第60个月的月供设成“心理底线”，收入一旦低于这个数，立刻启动副业计划。

结果咋样？今年提前还了20万本金，利息直接砍掉12万，老婆说我像给家里装了台印钞机。

彩蛋：未来利率还会降吗？

我翻了央行过去20年的数据，发现利率下行是长期趋势，但短期波动谁也说不准。与其赌降息，不如提前把现金流攥紧。真降了，咱再申请利率重签也不迟。